Köpt och sålt i turbulenta tider

Jag tror mig inte vara särskilt bra på att förutspå börsens upp- och nedgångar. Jag ligger alltid kring 100% investerad. I början av året 102%. Nu 98%.
Jag har utnyttjat de stora rörelserna till att vikta om i portföljen. Sålt det som stått relativt högt och köpt det som sett billigt ut. Sälj har mest varit oljebolag, köp ganska mycket fastigheter men även en hel del fina utdelningsbolag.
 

Nedan följer en sammanställning av nettoförändringar från april och framåt.

Årets större sälj innan juniraset i oljeaktier. Dessa är sålda pga bra betalt:
-1000 Lundin Energy  448 kr
-2000 Telia Company   41 kr
-2000 Tethys Oil      94 kr
-20000 Enquest         4,5 kr
-18000 Maha            23 kr
-100  Abbvie         1430 kr

Sälj under raset. Dessa är sålda pga händelser:
-22000 Baltic Horizon 9,75 kr    (avnotering i Sverige, sålt alla, köpte Castellum+SBB)
-30000 Enquest        3,2 kr     (windfall tax, minskat, köpte IPCO)
-10000 Maha           16 kr      (sålde resten, Jonas slutar som vd + klen produktion under Q2, köpte Corem Pref+SBB D)
-1000  B3 Consulting  133 kr     (Vikande konjunktur väntas, minskat, relativt bra betalt, bottenfiskade SBB och E-lux)

Vårens köp:
500 Volvo B   156 kr
2000 Betsson   56 kr
50 Evolution  931 kr
1000 Lundin Gold 78 kr
1000 Svolder 56 kr
500 Investor 182 kr
2000 SBB  27 kr
4000 SBB 26 kr
400 Intrum 202 kr
500 Castellum 145 kr
5000 SBB 17,5 kr
5000 Africa Oil 16,7 kr
1000 IPCO 99 kr
400 Corem Pref 255 kr
6000 SBB D  16 kr
1000 Lundin Mining 60 kr
100 Evolution 844 kr
300 JM  172 kr
5000 SBB  13,3 kr
500 Electrolux 133 kr
1000 Svolder 59 kr

Är nöjd med alla köp- och säljbeslut utom de första köpen i SBB där jag gick in för tidigt på 26-27 kr.

Om det blir ett till ras i höst så kommer jag köpa hårt, dvs nettoköpa ca 4% förutom ev omplaceringar.

"Nyemission" i Baltic Horizon kan ge köpläge

Baltic Horizon är en estnisk börshandlad fastighetsfond som delar ut minst 80% av sitt fria kassaflöde. Fonden har ca ett dussin fastigheter i de baltiska huvudstäderna. Jag skrev om fonden strax efter fonden sidonoterades på Stockholmsbörsen.

Fonden har i dagarna tagit in 20,5 MEUR till. Ökad storlek betyder minskade förvaltningsavgifter. Kostnaden för fondens förvaltning följer en trappa, där högre fondvärde ger lägre procentsats av värdet i förvaltningsavgift. Förvaltningsavgiften kan likställas med kostnaden för huvudkontoret för ett fastighetsbolag.

Market Cap MEUR	Management Fee, %
<50	1,50
50-100	1,25
100-200	1,00
200-300	0,75
>300	0,50

Från att ha pendlat kring 100 MEUR så gör de nya andelarna att fonden nu är stadigt placerad i intervallet 100-200 MEUR.

Dessutom får förvaltningsbolaget upp till 0,4% per år i prestationsbaserad ersättning om affo överstiger 8% av inbetalt kapital. Notera att den baseras på inbetalt kapital och inte NAV. Lite förenklat kan man säga att om utdelningen stiger från basnivån så utgår prestationsbaserad ersättning. Om den sjunker så fryser den inne.

Informationen om avgifter kommer från kap 15 i fondens regler.

Totalt ger det här en kostnad i förhållande till förvaltningsnettot i nivå med mellanstora fastighetsbolag vid nuvarande fondstorlek. Om fondvärdet ökar över 300 MEUR så blir kostnadsnivån i nivå med de större fastighetsbolagen på svenska börsen. Källa: Baltic Horizon Presentation daterad 2016-11-08 av Catella/Swedbank.

Fondens direktavkastning ligger på ca 8%. Vid tidigare finansieringsrundor har utdelningen tillfälligt sjunkit något tills de lyckats sätta pengarna i arbete genom köp av nya fastigheter. Jag tror det skulle kunna ge en kursdipp och därmed vara ett bra tillfälle att köpa för den som vill in i fonden. Utdelning avskiljs kvartalvis i februari/mars, maj. augusti och november, så bevaka kursen i samband med majutdelningen.

Jag äger andelar sedan december 2016.

Amhult2 kommentar på 2018

Tänkte plita ihop en uppdatering av mina tankar om Amhult2. När man läser om mina estimat så bör man ha i åtanke att jag tenderar att vara försiktig.

Rörelse/förvaltningsresultat

 Jag gjorde en analys i december 2017, så det har gått drygt ett år sedan sist. Då tyckte jag att fair value var 78 kr/aktie och jag räknade med 2,56 kr/aktie i RR för 2017 och >3 kr/aktie för 2018. Jag spådde ett värde på 125 kr/aktie i slutet av 2022 exklusive marknadsförändringar.

Facit säger att RR 2017 blev 2,40 kr/aktie och 2018 3,01 kr/aktie. Jag tycker Q1-Q3 2018 levde upp till mina förväntningar medan Q4 var svagare än väntat både 2017 och 2018. RR för 2018 nådde precis upp till mina förväntningar så det blir godkänt men inte mer. Q4 var en besvikelse.

Jag undrar vad som gör att hyresintäkterna är så slagiga? I Q4 sjönk de med 10% jämfört med Q3. Man ser liknande nedgångar i Q4 2017 och Q1 2017. Skriv gärna i kommentarsfältet om du vet varför!

Fastighetsvärdering

Tittar vi på resultatet av fastighetsvärderingen så höjdes värdet 57,6 Mkr i slutet av 2017 och med 41,0 Mkr i slutet av 2018. Enligt den långsiktiga planen så ska uppvärderingen vara ca 50% av byggkostnaden i färdigställda fastigheter.

Jag skrev att uppvärderingen 2017 borde ge 3 kr/aktie. Det blev över 8 kr/aktie.

2018 färdigställdes Signalflyget 2. Tomten var värd 19 Mkr och med den färdiga byggnaden fick den ett värde på 195 Mkr. Enligt planen borde uppvärderingen varit 59 Mkr, men det blev 41 Mkr. Den heta byggmarknaden har m a o gjort bygget dyrare och resulterat i 18 Mkr lägre uppvärdering än förväntat. Uppvärderingen för 2018 stannade därmed på 6 kr/aktie.

EPRA/NAV var vid årsskiftet 92 kr/aktie, jämfört med 75 kr/aktie vid analystillfället.

Min syn på 2019

Signalflyget 2 adderade mindre värde än väntat. I juni är det inflyttning i Luftseglaren 2. Jag tror att även den fastigheten kommer addera mindre värde p.g.a. höga byggkostnader. Luftseglaren 2 är ca 20% mindre än Signalflyget 2. Jag räknar därför med 35 Mkr i uppvärdering för Luftseglaren 2 i slutet av året eller 5,1 kr/aktie. Sedan tillkommer ca 3,5 kr/aktie i rörelseresultat minus ca 0,7 kr/aktie i räntor. Jag tror EPRA/NAV landar på 100 kr/aktie. Till detta kommer möjligheten till värdehöjningar p.g.a. hyresjusteringar.

Min syn på lång sikt

Jag tror de sista kvarteren fortfarande är i byggnation vid utgången av 2022 och att projektering av det första kvarteret av Skogens gård då pågår för fullt. Första spadtaget i Skogens gård tror jag blir våren 2023.

En del verkar oroliga över att Amhult2 inte äger Skogens gård och är rädda för att ägarfamiljen ska sko sig på aktieägarnas bekostnad. Jag delar inte den oron förutsatt att de behåller samma värderingsfilosofi som nuvarande värderingsman har. Se sid 11 under rubriken Byggmästarkalkyl i senaste värderingsunderlaget.

Värderingsmannen bedömer uppsidan av kvarvarande kvarter till 342 Mkr eller 50 kr/aktie. Jag tror man når detta i slutet av 2023.


Jag tycker att aktien är värd 88 kr idag. Jag har justerat ned nuvärdet med 4 kr pga höga byggkostnader i pågående projekt.

Jag tror att aktien är värd 100 kr om ett år och 150 kr i slutet av 2022 baserat på senaste värderingsunderlaget. Jag räknar med att kvarstående arbeten i slutet av 2022 vägs upp av det ackumulerade operativa resultatet minus räntor. Dessutom räknar jag med att hyrorna kommer höjas med knappt 2% per år.

Notera att jag inte vägt in några ändrade avkastningskrav.

Köpt lägenheter i Berlin

Idag har jag köpt lägenhetsandelar i Berlin. Ja, alltså aktier i ett tyskt bostadsbolag fokus på Berlin.

Men historien börjar egentligen för 2,5 år sedan. Många av snackade då om att man borde köpa sig en lägenhet i Berlin för det var en cool stad och priserna var låga. Jag kikade lite och blev sugen på att investera i fastigheter i Berlin. Då visste jag inte hur jag enkelt skulle komma åt Berlins fastighetsmarknad som passiv investerare så det föll i glömska.

För ett par månader sedan fick jag höra talas om Deutsche Wohnen i en podd och intresset väcktes till liv. Numera kan man handla tyska aktier via Avanza lika lätt som svenska eller amerikanska. Kursen stod då i ca 42 EUR. Jag lade in aktien i en bevakningslista.


Avanza har courtagfritt på bl a tyska aktier idag. Jag kollade kursen, som nu låg på 40,82 EUR så jag slog till på 200 aktier i Deutsche Wohnen.

Jag slapp måhända courtage, men valutaväxlingsavgiften på 0,25% blir ca 216 kr.

Berlins bostadsmarknad

Berlin är en av Europas stora huvudstäder och på senare år har staden blivit väldigt populär. Det har tidigare funnits ganska gott om bostäder i staden sedan murens fall och priserna är därför låga med storstadsmått mätt. Stadens snabba befolkningstillväxt har dock gjort att uthyrningsgraden är uppe i 98%. Min tanke är att på sikt finns det ingen anledning till att bostäder i Berlin ska kosta mindre än i Paris eller London eller åtminstone lika mycket som i andra tyska storstäder. Så trots att priserna stigit snabbt de senaste åren så tror jag att bostäder i Berlin kommer fortsätta stiga snabbare i pris.

Deutsche Wohnen

Bolagsspecifika fakta jag använt i följande stycken har jag hämtat från företagets eget presentationsmateriel om ej annat anges.

Deutsche Wohnen har 163,000 bostäder varav 115,000 i Berlin. Bolaget har också 12,000 platser i äldreboenden/vårdhem. Fastighetsvärdet är ca 21 miljarder euro. Bolaget siktar på en låg belåning, 35-40% av fastighetsvärdet och de har därför hög kreditrating, A-/A3. Det gör bolaget väldigt stabilt och ger låga finansieringskostnader. Nackdelen är det hävstången vid prisuppgångar blir låg, bara drygt 1,5. Som jämförelse blir hävstången 2 vid 50% belåning vilket är vanligt i svenska fastighetsbolag.


Vad finns på minussidan? Ett stort minus är bolagets värdering. Enligt börsdata är bolaget värderat till 1,4 ggr det bokförda värdet.
Ett annat är den låga utdelningen. Bolagets utdelningspolicy är att 65% av det fria kassaflödet ska delas ut till aktieägarna. Föreslagen utdelning är 0,86 EUR/aktie mot 0,80 förra året. Det ger en direktavkastnin på 2,11%. En starkt bidragande orsak till den låga utdelningen är att hyreshöjningarna släpar i beståndet till följd av hyresprislagar. Det finns latenta hyreshöjningar på 37% som kan realiseras i takt med att bostäderna omsätts till nya hyresgäster. Jag räknar med att det kommer ta lång tid för hyrorna i Deutsche Wohnens bestånd att komma ikapp.




Jag tänker att det här är en aktie att lägga i byrålådan i 20 år.

Vad tror du om  Deutsche Wohnen och Berlins bostadsmarknad?

Sålt Oscar Properties

Oscar Properties har länge varit en surdeg i portföljen men idag ryckte jag plåstret och sålde hela mitt innehav i stamaktien och pref.

Jag har länge haft bolaget under särskild bevakning och det har inte saknats varningstecken. Det började med huvudägarens försäljning på toppnivåer i mars 2017. Inget jättebra tecken, men i sig ingen gamechanger. Veckan innan hade Swedbank deklarerat 50% kurspotential i en analys. Bostäder och fastighetsutvecklare var glödhett!

Sedan kom bostadsraset hösten 2017 och nyförsäljningen tog tvärstopp. Jag började då följa upp bolagets försäljning genom att räkna antalet till salu i varje projekt på deras hemsida. Jag har löpande presenterat resultatet i placeras forum under rubriken kanaljens försäljningstatistik. Försäljningen gick mycket trögt. En bidragande orsak var att bolaget höll fast vid sina priser trots 10% fall på begagnatmarknaden.Trots den svaga marknaden lyckades de få fullt pris för topplägenheten i prestigeprojektet Norra Tornen, 66 Mkr. Tyvärr räckte det inte för att vända den svaga försäljningen och företaget blödde pengar.

För att få loss pengar så sålde de av och farmade ut flera fastigheter och projekt: Uppfinnaren1 för 850 Mkr, 70% av Primus på Lilla Essingen, fastigheter i Göteborg och Djurgården för 98 Mkr, Stora Mans i Älsvsjö för 220 Mkr, Biografen Penthouses för 125 Mkr m fl. Biografen Penthouses såldes  tillbaka till Oscar Properties efter att Axxonen gått i konkurs innan de betalt köpet.


När inflyttningsdatum började närma sig i flera projekt så började de sänka priserna. Eller i alla fall ge vissa rabatter, såsom upp till 5 års avgiftsfrihet. De tvingades också sänka priset på redan sålda bostäder efter hot om massavhopp från köparna. Det framkom att större förseningar jämfört med preliminärt inflyttningsdatum förmodligen gjorde att köparen hade rätt att bryta kontraktet, något som var mycket lockande efter prisfallen. För att slippa prövning i domstol fick många köpare sänkta priser.

2017 betalade bolaget en fet utdelning på 4 kr/aktie varav 1:50 kr kontant och 2:50 i preffar. 2018 hade Oscar Properties inte genererat pengar till någon kontantutdelning men delade ändå ut preffar motsvarande 4:40 kr/aktie och byggde därmed på bolagets utgifter. Huvudägaren Oscar Engelbert och hans samarbetspartner Erik Selin sålde båda av alla preffar sommaren/hösten 2018 trots kraftiga kursfall i preffen. Här började varningsklockorna ringa mer vad gäller huvudägaren. Han vill få ut pengar ur bolaget och gör det genom att låta bolaget och andra aktieägare betala.

Ytterligare varningsklockor började ringa när finanschefen slutade i januari 2019. Om finanschefen slutar när ett bolag har problem är det sällan ett gott tecken.

Det som fick bägaren att rinna över var fredagens notis om att Oscar Properties har likviditetsproblem. Ska man få folk att köpa nyproduktion på ritning så är förtroendet avgörande. Förtroende för att säljaren har finanser att slutföra projektet.

Samtidigt ser marknaden fortfarande svag ut. Massor av lägenheter i Stockholm blir klara för inflyttning även under 2019. En stor andel av dem är köpta på spekulation och kommer att säljas direkt. Jag har tidigare beskrivit hur jag ser på detta. Det ser ut som att det även 2019 kommer bli svårt att sälja på ritning i de områden där det byggts mest.

Baserat på det jag skrivit ovan så tror jag att Oscar Properties kommer behöva en kapitalinjektion. Jag tror inte Oscar Engelbert är sugen på att slänga in pengar när han ansträngt sig så för att få ut dem till relativt dåliga villkor.

Blir det en nyemission tror jag att kursen slaktas. Jag sålde av delar i augusti förra året. Idag har jag sålt alla mina återstående aktier och preffar i Oscar Properties.

Betydelsen av en bra vd

Den senaste månaden har det varit turbulent på börsen. Beroende på vad Trump skrivit på twitter så har börsen dragit iväg ett par procent upp eller ner. Jag har hållit mig rätt lugn och inte gjort några större affärer. Lite justeringar och ett köp har det dock blivit.

Jag har sålt Mycronic och köpt Bure. Jag bytte från Bure till Mycronic i juli då jag tyckte Mycronic verkade väldigt nedtryckt av blankare. Sålde då Bure för 97:30 och köpte Mycronic för 90:72. Sedan dess har säljtrycket på Mycronic minskat och jag passade på att byta tillbaka till Bure, vars substansrabatt ligger på en relativt hög nivå f n.

Jag har inkasserat lite utdelningar. Framförallt från Baltic Horizon, en ETF med en direktavkastning på 8%. Jag har tidigare skrivit om Baltic Horizon. För den som läser det blogginlägget vill jag påpeka att jag sålt ECEX (nuvarande Eastnine) men äger Baltic Horizon.

Jag har köpt Kungsleden. Jag gillar verkligen företagets nya strategi sedan vd-bytet för några år sedan. Tidigare var Kungsleden transaktionsdrivet, men nu satsar de på kvalitet genom att bara köpa i tillväxtregioner.
För att finansiera köpet har jag minskat lite i Castellum. Jag gillar Castellum också och Castellum är fortfarande det fastighetsbolag jag äger mest i.

Det har blivit en arbitrageaffär i Investor från B till A. A-aktien är återigen något dyrare men jag tänkte invänta en diff på ca 2 kr innan jag byter nästa gång.

Nyfosa har knoppats av från Hemfosa. Hemfosas vd, Jens Engwall, följer med till Nyfosa. Jens Engwall var vd på Kungsleden innan han var med och startade Hemfosa.

Aktiekurs Kungsleden

Valet av vd kan spela stor roll. Titta bara på kursgrafen för Kungsleden.

Notera att under finanskrisen 2008 så gick sjönk fastighetsindex kraftigt för att sedan återhämta sig under efterföljande år. Castellums aktiekurs slog nya kursrekord 2013 medan Kungsleden fortfarande låg långt under kurstoppen från innan krisen. 2007-2012 var stökiga år för Kungsleden med förlorade skattetvister i miljardklassen och nyemission.


Jag tycker Jens Engwall (Nyfosa), Biljana Pehrsson (Kungsleden) och Henrik Saxborn (Castellum) alla tre verkar jättebra. Med dem vid rodret för mina fastighetsbolag känner jag mig trygg.

Fortsatt stiltje för bostadsutvecklarna

Första spiken i kistan: Prishöjningar

Hösten 2017 tvärstannade marknaden för nyproducerade bostadsrätter i Stockholm. Det orsakades bl a av att fastighetsutvecklarna höjde priserna så mycket att det blev svårt för köparna att räkna hem en vinst. Samtidigt mattades prisuppgången på begagnat av. Spekulationsbokningarna, som stod för en stor del av den kraftiga boomen 2016/17, upphörde.
Jag har skrivit om kollapsen i nyförsäljningen i min kommentar till Oscars Q3-rappport.

Andra spiken i kistan: Utbudet av färdiga spekulationsobjekt

Många spekulationsbokade objekt börjar bli inflyttningsklara och kommer ut på andrahandsmarknaden. Jag skrev en spaning om detta den 12 december 2017.

Sammantaget gör detta att det i år finns gott om nybyggda lägenheter till salu för omedelbar inflyttning. Detta till priser under de listpriser som fastighetsutvecklarna försöker få ut för de osålda lägenheter de har kvar. Överskottet är stort i Hagastaden, Barkarby och Uppsala. Även Solna/Sundbyberg har ett överskott med många pågående och planerade projekt.
För den som vill flytta in i en nyproducerad lägenhet är det idag snabbare och billigare att köpa den på andrahandsmarknaden.

Tredje spiken i kistan: Skärpta amorteringskrav

Den 1 mars tillkom ytterligare ett amorteringskrav. Den som tar ett nytt bolån på över 4,5 gånger den årliga bruttoinkomsten behöver amortera ytterligare 1 procentenhet av lånebeloppet per år.

Det kommer ta ett tag

Min slutsats är att marknaden är överetablerad i Stockholmsområdet och att nyförsäljningen kommer vara fortsatt låg under hela 2018 pga konkurrensen från spekulationssäljarna. Bolagen med bäst finanser och vassast erbjudande kommer att överleva. Hos de övriga kommer en stor andel få ekonomiska problem och antingen tyna bort eller gå i konkurs.

Vad tror du? Hur lång tid tar det innan försäljningen tar fart igen med tanke på alla spekulationsköpta lägenheter som nu måste säljas?

Börsens sämsta fastighetsbolag?

För en dryg vecka sedan skrev jag om ett av börsens bästa fastighetsbolag, Castellum. Idag tänkte jag titta på ett av börsens sämsta fastighetsbolag, nämligen Real Holding.

Namnet för tanken till en viss amerikansk REIT, men låt er inte luras. Real Holding är väldigt långt ifrån att vara ett kvalitetsbolag. Problemen har randat bolagets färd och började redan innan bolaget börsnoterats. Efter flera misslyckade försök så introducerades bolaget på NGM Nordic-MTF den 21 april 2016 till teckningskursen 7:50.

I augusti 2016 köptes Hägglundsfastigheterna för 180 miljoner att betalas med med en kombination av egna aktier, banklån, bryggfinansiering och reverser. Tillträdet sköts upp 2 gånger och två styrelseledamöter avgick innan bolaget tillträdde i slutat av oktober. Aktiekursen hade under tiden sjunkit och utspädningen blev betydligt större än vad som aviserats två månader tidigare.
Bolaget fortsätter göra affärer betalda till stora delar med nya aktier, aktier som hela tiden sjunker i värde, och har fortsatta problem med likviditeten.
I maj 2017 tar bryggfinansiären över Hägglundsfastigheterna sedan Real Holding misslyckats att omfinansiera brygglånet.

I juni får bolaget en ny huvudägare och det blir rockad i styrelse och på vd-posten.
Trots nya ägare fortsätter bolaget i samma stil. Inte heller de nya ägarna lyckas övertyga bankerna om att Real Holding är kreditvärdigt. Under hösten 2017 blir det fler nyemissioner, både för att betala nya fastighetsköp och för att få in kontanter. Dessutom erbjuds innehavare av preferensaktier att byta dessa mot stamaktier. Bolaget har sedan noteringen inte betalat någon utdelning på preferensaktierna. De nya ägarna har insett att preferensaktierna är en rejäl sjunkbomb och erbjuder byte mot stamaktier till en kurs som är förmånlig jämfört med betalkursen men låg jämfört med preferensaktiernas lösenkurs.

Läser man bolagets årsredovisning för 2016 så blir man direkt avskräckt. Bolaget berättar om finansieringsproblem och dyra interimslån som gör att lönsamma fastigheter går back. För ett fastighetsbolag är goda bankkontakter och billig finansiering en nödvändig hörnpelare. Här står inte ett ord om det miljöarbete och jämställdhetsarbete jag kunde läsa om i Castellums rapport. Skillnaden är som natt och dag. Där Castellum framstår som välskött och höglönsamt så lyckas Real Holding i samma marknad redovisa stora förluster både i den löpande verksamheten och genom nedskrivningar.

För aktieägarna har det inte varit någon lustig resa. Kursen har gått ner med 95% på mindre än 2 år. Jag varnar för att köpa aktier i Real Holding! 

Uppdatering 2018-02-25

Timmar efter jag publicerade mitt inlägg kom bolagets bokslutskommuniké för 2017. Efter att ha läst den så drar jag tillbaka min varning och överlåter till var och en att bilda sig en egen uppfattning.

Den nya ledningen verkar seriös. Vd beskriver företagets fokus så här: Vårt sikte är nu inställt på att vända vårt resultat genom att höja hyresintäkter och driftnetto i det befintliga fastighetsbeståndet och refinansiera delar av låneportföljen.


Kommer de lyckas med omfinansieringen och får de bra villkor? Bolaget är inte längre ett uppenbart säljcase, men risken är fortfarande hög. Läget just nu är väldigt osäkert!

Dessutom är bolaget svåranalyserat eftersom man själv måste applicera effekterna av nyemissionen. Det borde bli lättare efter nästa kvartalsrapport när man får en balansräkning som inkluderar effekterna av nyemissionen.