Rörelse/förvaltningsresultat
Jag gjorde en analys i december 2017, så det har gått drygt ett år sedan sist. Då tyckte jag att fair value var 78 kr/aktie och jag räknade med 2,56 kr/aktie i RR för 2017 och >3 kr/aktie för 2018. Jag spådde ett värde på 125 kr/aktie i slutet av 2022 exklusive marknadsförändringar.Facit säger att RR 2017 blev 2,40 kr/aktie och 2018 3,01 kr/aktie. Jag tycker Q1-Q3 2018 levde upp till mina förväntningar medan Q4 var svagare än väntat både 2017 och 2018. RR för 2018 nådde precis upp till mina förväntningar så det blir godkänt men inte mer. Q4 var en besvikelse.
Jag undrar vad som gör att hyresintäkterna är så slagiga? I Q4 sjönk de med 10% jämfört med Q3. Man ser liknande nedgångar i Q4 2017 och Q1 2017. Skriv gärna i kommentarsfältet om du vet varför!
Fastighetsvärdering
Tittar vi på resultatet av fastighetsvärderingen så höjdes värdet 57,6 Mkr i slutet av 2017 och med 41,0 Mkr i slutet av 2018. Enligt den långsiktiga planen så ska uppvärderingen vara ca 50% av byggkostnaden i färdigställda fastigheter.Jag skrev att uppvärderingen 2017 borde ge 3 kr/aktie. Det blev över 8 kr/aktie.
2018 färdigställdes Signalflyget 2. Tomten var värd 19 Mkr och med den färdiga byggnaden fick den ett värde på 195 Mkr. Enligt planen borde uppvärderingen varit 59 Mkr, men det blev 41 Mkr. Den heta byggmarknaden har m a o gjort bygget dyrare och resulterat i 18 Mkr lägre uppvärdering än förväntat. Uppvärderingen för 2018 stannade därmed på 6 kr/aktie.
EPRA/NAV var vid årsskiftet 92 kr/aktie, jämfört med 75 kr/aktie vid analystillfället.
Min syn på 2019
Signalflyget 2 adderade mindre värde än väntat. I juni är det inflyttning i Luftseglaren 2. Jag tror att även den fastigheten kommer addera mindre värde p.g.a. höga byggkostnader. Luftseglaren 2 är ca 20% mindre än Signalflyget 2. Jag räknar därför med 35 Mkr i uppvärdering för Luftseglaren 2 i slutet av året eller 5,1 kr/aktie. Sedan tillkommer ca 3,5 kr/aktie i rörelseresultat minus ca 0,7 kr/aktie i räntor. Jag tror EPRA/NAV landar på 100 kr/aktie. Till detta kommer möjligheten till värdehöjningar p.g.a. hyresjusteringar.
Min syn på lång sikt
Jag tror de sista kvarteren fortfarande är i byggnation vid utgången av 2022 och att projektering av det första kvarteret av Skogens gård då pågår för fullt. Första spadtaget i Skogens gård tror jag blir våren 2023.
En del verkar oroliga över att Amhult2 inte äger Skogens gård och är rädda för att ägarfamiljen ska sko sig på aktieägarnas bekostnad. Jag delar inte den oron förutsatt att de behåller samma värderingsfilosofi som nuvarande värderingsman har. Se sid 11 under rubriken Byggmästarkalkyl i senaste värderingsunderlaget.
Värderingsmannen bedömer uppsidan av kvarvarande kvarter till 342 Mkr eller 50 kr/aktie. Jag tror man når detta i slutet av 2023.
Jag tycker att aktien är värd 88 kr idag. Jag har justerat ned nuvärdet med 4 kr pga höga byggkostnader i pågående projekt.
Jag tror att aktien är värd 100 kr om ett år och 150 kr i slutet av 2022 baserat på senaste värderingsunderlaget. Jag räknar med att kvarstående arbeten i slutet av 2022 vägs upp av det ackumulerade operativa resultatet minus räntor. Dessutom räknar jag med att hyrorna kommer höjas med knappt 2% per år.
Notera att jag inte vägt in några ändrade avkastningskrav.
Vet inte exakt, men hyror kan väl variera oväntat för oss, när t ex byggnader som hyrts ut, ska rivas och även rivs för byggstart. Kanske var så i alla fall 2018. Vad tycker du om det använda avkastningskravet/kalkylräntan? Är ju högre än man borde förvänta sig.
SvaraRaderaJag har inte satt mig in i avkastningskraven i detlj. Jag skulle behöva djupdyka ner ocg jämföra med andra Göteborgsbaserade fastighetsbolag innan jag törs uttala mig. Men OM kalkyräntan är högre än peers så innebär det naturligtvis att det finns dolda värden i bolaget.
RaderaIntressant att du tror det första kvarteret av Skogens Gård projekteras redan nu. Inte helt säker, då de ju inte vet vad de får bygga. Oavsett borde Skogens Gård innebära ett stort värde för Amhult2 på sikt. Man bygger nu 44 000 kvm och deras del av skogens gård är c 5 ggr större. Dessutom mkt bra läge och tvärförbindelsen på gång.
SvaraRaderaNej, jag menade att projekteringen pågår för fullt under 2022. Tack för påpekandet - jag har justerat meningen.
RaderaDäremot så tror jag detaljplanearbetet pågår redan nu. Det är ju en ganska långdragen process där man måste ta höjd för kommunens handläggningstid och för överklagaden. Hoppas processen hinner klart för att börja bygga 2023.
Jag ser Skogens gård som att de har markförsörjningen tryggad för lång tid framöver. På sikt kommer det tillföra värden, i takt med att man bebygger marken.
Jag fick detta svar av VD angående slagigheten i intäkter:
SvaraRadera"Avseende intäktsskillnaden mellan kvartalen finns det ett flertal komponenter och jag kommenterar inte dem i detalj. Men variationer beror på att intäkter kan skifta över kvartalen beroende på beläggning hotell och att äldre fastighetsbestånd utrangeras för att bereda plats för ny byggnation."
Finns lite jämförelse vad gäller kalkylränta vid Amhult2s värdering och jämförbara bolag. Amhult2 avviker. Så vi har nog en rejäl potential där. Gör inte så mkt för oss långsiktiga. Detaljplanearbetet är säkert igång hos Staden. Finns ett stort värde i Skogens Gård.
SvaraRaderaJa, Amhult 2 använder en klart högre kalkylränta jämfört med liknande fastighetsbolag. Jag ser stor potential i Skogens gård och det blir roligt att följa bolaget framöver.
SvaraRaderaFast egentligen är det väl värderingsinstitutet som väljer nivå. Vet faktiskt inte om bolaget som ger uppdraget kan påverka vilken kalkylränta man använder. Verkar så då Amhult2s värdering alltid varit med väldigt hög kalkylränta. Fast bättre så än tvärtom. Vi har ju ännu större uppsida.
SvaraRaderaDet blir spännande att se hur Skogens gård värderas och vad Amhult 2 får betala. Det kommer att få stor betydelse för aktien. Jag gissar på en riktad nyemission när Skogens gård tas in i bolaget.
SvaraRaderaJag tror också på en nyemission i samband med köpet av Skogens gård. Hur ska de annars finansiera ett så stort köp?
SvaraRaderaDet är dock ingen brådska. De sista två kvarteren i första etappen blir klara först 2023-24 enl Amhult2 själva. Så anta att någon byggnation på Skogens gård blir aktuell först 2025.
/Martin
Finansiering av köpet kan ju delvis ske med lån. Man har 60% som max belåning men kan tillfälligt gå över. Oavsett lär det bli NE. Martin, var har du sett 23/24 som slutår? Tycker mig hört /sett lite tidigare. Men räknar man ett kvarter under projektering och två i produktion, kanske man hamnar där.
SvaraRaderaJag såg häromdagen, när jag var o kikade i området, en skylt som de satt upp på Willys-huset. Antar att den är riktad som info mot potentiella hyresgäster angående kommande kvarters färdigställande:
SvaraRaderaI: 2021
Q&R: 2021
U: 2022
H: 2022
T: 2023-24
S: 2023-24
(Tog ett foto på skylten, men vet inte hur jag ska lägga upp det här)
Att de skulle bli klara innan 2024 är nog ganska osannolikt med tanke på den takt det byggs med just nu. Maria och Eigil kommunicerar hela tiden årtalet 2021 som färdigställande. Vet inte riktigt hur detta hänger ihop...
Du får mer än gärna bjuda på en bild av detta.
RaderaFinner det anmärkningsvärt att den här informationen inte görs publik för investerare i exempelvis årsredovisningen. Det är avgörande för investeringscaset hur fort byggnationen görs (resultattillväxt, skuldsättning m.m.). Utebliven kommunikation i detta avseende tycker jag är oprofessionellt av ledningen.
Tack,Martin. Hur tyckte du det såg ut i övrigt? Har inte varit där på ett tag.
SvaraRaderaDet såg bra ut, även om det var en mörk, blåsig och regnig kväll. Ovanligt i Göteborg ;)
RaderaLuftseglaren II ser nästan klar ut. Willysparkeringen flyttad för att ge plats åt Radarflyget II, snyggt anlagd på andra sidan vägen. Mycket bilar på parkeringen, antagligen Willys kunder o Friskis motionärer. Tomt (som vanligt) i restaurangerna i Willys huset. Tomt i elon butiken, det var nästan stängningsdags. En del folk på BK.
Mycket snyggt anlagd innergård i Signalflyget II, detta är de duktiga på. Vet inte riktigt om jag gillar den mångfärgade stilen på bostadshusen de bygger. Peabs tegelhus intill känns mer kvalitativa. Men kanske är de mer prisvärda :)
Bra genomgång! Delar dina övergripande slutsatser och din vision framledes, förutspår själv en något högre värdering vid färdigställd etapp 2 (ca 170 kr).
SvaraRaderaGällande byggkostnader har du en poäng, ska dock tilläggas att bostäder har högre produktionskostnad än kontor/butik per kvm. Det vägs delvis upp av att bostäder har en lägre risk än kontor/butik vilket inte återspeglas i värderingen men i totala "bolagsrisken".
Min spaning om högre byggkostnader än väntad stöder jag inte bara på den låga uppvärderingen utan även på ordförandens ord i årsredovisningen. Min tolkning av det han skriver är att ett par projekt blivit dyrare än väntat och jag tror det beror mycket på den heta byggkonjunktur som varit.
RaderaSåg just på blocket att två restauranger är till salu i Willys-huset. 2,5 resp 0,75 mkr. Legat ute en månad. Undrar hur det funkar med hyresavtalen. Amhult 2 har pratat om full beläggningsgrad hittills.
SvaraRaderaJag har sett det också och det är ganska vanligt att företag inom restaurangbrachen köps och säljs. Amhult 2 har full beläggningsgrad och stor efterfrågan på både hyresrätter och andra lokaler. Caset Amhult 2 känns "Kassaskåpssäkert".
RaderaKursen är nu nere på låga 80 kr. Aktien handlas till under eget kapital. Samtidigt färdigställs nya fastigheter och substansvärdet samt förvaltningsresultatet ökar. Är det läge för en ny uppdaterad analys av bolaget?
SvaraRaderaDe ser ut att följa planen, så min åsikt har inte ändrats.
RaderaEfter att ha sett Q2-siffrorna så ser jag att jag varit väl försiktig angående rörelseresultatet som ser ut att bli över 4 kr/aktie för 2019.
Sett flera såväl här som annorstädes som uttalat sig om värderingsmannens 'höga' avkastningskrav och kalkylränta. Höjer litet varningens finger för det. Nyprod bostäder i motsvarande lägen yieldas på 4,00-4,25 %, äldreboende med Attendo kanske nedåt 4,25 %. Lite generaliserande ligger väl Willys, Systemet, Burger King och Apoteket kring 5,25-5,50 % viktat. Inte särdeles insatt i caset än och har räknat högst kuvertbaksidesmässigt, men landar då inte så långt från värderingsmannens antaganden. Vad gäller kalkylräntan är det normalt bara en Fisher-formel (yield*inflationsant). Tycker därutöver att deras prod.kostnader för kontor ser lustiga ut, borde definitivt kosta mer än 15 kkr/kvm BTA. Även DoU-antagandena är lite märkliga. Nyproddade bostäder räknar marknaden på 350-360 kr/kvm för. 200 kr/kvm för kontor är däremot lågt. Med allt det sagt tycker jag att ~78 spänn/aktien ser snålt ut :)
SvaraRadera