tisdag 12 december 2017

Oscar Properties får konkurrens av sina egna lägenheter

Nu har det börjat dyka upp lägenheter i Norra Tornen: Innovationen, det första av de två torn som Oscar  Properties håller på att bygga vid Solnabron. När jag tittade på hemnet idag så fanns där 10 lägenheter till salu i tornen som inte räknas som nyproduktion.

I forumdiskussioner har det pratats en del om hur stor andel av lägenheterna som köpts på ren spekulation där köparen tänkt sälja den vidare utan att flytta in. I en stigande marknad så kan man tjäna bra med pengar på detta med en liten insats. Om marknaden viker, som den gjort i höst, kan vinsten raskt försvinna.

Min spaning i detta är att ju fler spekulanter som vill/måste sälja nu desto tuffare för Oscar Properties att sälja kvarvarande lägenheter.

Plötsligt känns det inte fullt så illa att att de fick lite knalt betalt för Uppfinnaren1. I den här marknaden är det extra viktigt med en stark balansräkning. Förhoppningsvis kan de köpa på sig några bra projekt riktigt billigt när de svagaste spelarna tvingas sälja.

Amhult2 - ett fastighetsbolag som landat

Lundaluppen ställer frågan om man ska investera i björnen innan pälsen är skjuten? Jag antar utmaningen och har gått igenom lite siffror och planer för Amhult2.

Amhult2 är ett fastighetsbolag som utvecklar ett område om 44 000 kvm mark på f.d. Torslanda flygplats. Uthyrningen kom igång på allvar under Q2 2016 och de har sedan byggt vidare och har nu kommit drygt en tredjedel av hela projektet. Att bygga resten kommer att kosta ca 700 Mkr och ambitionen är att vara klara 2021. Bolaget är lågt belånat och räknar med att kunna lösa finansieringen med banklån. Vartefter projektet färdigställs kommer fastigheterna att kunna uppvärderas Uppvärderingen beräknas till ca 340 Mkr eller 50 kr/aktie enligt senaste värderingsunderlaget. Därtill kommer kassaflödet från färdigställda bostäder och lokaler. Det gör att bolaget landar på ca 50% belåning när projektet är färdigställt.

Bolaget anger inte driftnetto i sin rapportering. De verkar inte göra avskrivningar, istället genomförs årliga värderingar. Med det sagt så är det mått som enligt min mening bäst motsvarar driftnettot det som Amhult2 benämner Rörelseresultat. Driftnettot på rullande 12 månader är 2,27 kr/aktie. Mitt estimat för 2017 är 2,56 kr/aktie och för 2018 över 3 kr/aktie. När hela området är klart bör driftnettot ligga kring 11 kr/aktie enligt senaste värderingsunderlaget.

Framtiden

Bolaget har option att köpa ytterligare 370 000 kvm ca 200 000 kvm bostadsmark när detaljplanen gått igenom. Marken kommer att räcka till många års nybyggnation för bolaget. Detta köp är inte inräknat i belåningsgradskalkylen.

Slutsats

Bolaget har faktiskt kommit ganska långt och har numera ett stabilt kassaflöde från de delar som redan färdigställts. Eftersom bolaget utvecklar fastigheter för egen räkning så väljer jag att kalla dem fastighetsbolag snarare än fastighetsutvecklare. Bolaget bör värderas därefter.

Jag håller med om att man inte ska räkna in värdestegringar i förtid. Jag tycker därför att aktien bör värderas i nivå med EPRA/NAV, 75 kr/aktie (EK+uppskjuten skatteskuld enligt Q3-rapporten  delat på antalet aktier). Till det ska läggas årets uppvärderingar som jag uppskattar till 3 kr/aktie. Jag har då bara räknat med uppskrivning av under året utförd byggnation, inte för ändringar orsakade av marknadsförändringar. Min riktkurs för dagen blir därmed 78 kr/aktie.

Min målkurs på 5 års sikt, vid utgången av 2022, är 125 kr/aktie. Då bör nuvarande projekt vara klart och den totala uppvärderingen bör vara ca 50 kr/aktie.

Disclaimer: Jag äger aktier i Amhult2. Innan du investerar bör du bilda dig en egen uppfattning om bolaget.

torsdag 7 december 2017

Digitaliseringen i investerarens tjänst eller Hur man kan följa ett bolags utveckling mellan rapporterna

Var tredje månad sitter man som på nålar. Kvartalsrapporten närmar sig. Hur har det gått? Oron finns alltid att det finns personer med bättre information som kan agera rätt redan innan rapporten publiceras.

Du kan bli en person med bättre information! Digitaliseringen har gett nya möjligheter att med hjälp av publika data förutspå hur det gått för ett bolag. För mig började det när jag läste om hur det fanns analytiker som räknade hur många oljetankers som väntade på att lossas vid oljeterminalerna i samband med oljestatten. Om många låg i kö så kunde man dra slutsatsen att lagren skulle se mindre ut än förväntat. De kunde då gå kort innan statten och göra en snabb vinst. Om kön var borta nästa vecka så gjorde de tvärtom eftersom lagren då "mirakulöst" återhämtat sig. Jag funderade på om jag kunde göra något liknande - använda öppen information för att jämna ut det informationsövertag som proffsen har.

För egen del har jag använt metoden på Oscar Properties försäljning av bostadsrätter. Genom att över tid räkna antalet lägenheter som ligger ute till försäljning och justera för kända nysläpp så går det att få en väldigt bra inblick i hur försäljningen går. Resultatet var nedslående men metoden visade sig förvånansvärt effektiv. Notera att mina mätningar mycket väl kan innehålla fel, men på det stora hela ger de ändå en ganska bra bild över hur många lägenheter de lyckats sälja. Eller inte lyckats sälja i det här fallet. Det har varit totalstopp. Här kan man se resultatet av mina mätningar: 5-11 okt  11-20 okt  20 okt-20 nov 20 nov-12 dec (den sista gjord av sign BlackBird77).

Jag har hållit korpgluggarna öppna efter fler exempel. Oljebolaget Enquest har under hösten haft inkörningsproblem av sitt nya fält Kraken. Bolaget är skuldtyngt och har haft problem med att uppfylla sina lånevillkor mot bankerna. Detta har gjort att aktiekursen är nedtryckt och det spekuleras i huruvida bolaget kommet att klara likviditeten om upprampningen av Kraken tar för lång tid. Kraken är tänkt att fördubbla bolagets produktion, så arbetet följs med spänning.
 Forumdeltagare på Placeras forum använder siten MarineTraffic.com för att spåra när oljetankers är på väg till Kraken för att hämta oljan. 640 000 fat olja kan lagras vid fältet. Intervallet mellan tömningar kan användas för att göra skattningar av produktionen. Den 5 dec noterades att hämtningsintervallet sjunkit från drygt 30 dagar till bara 13 dagar. Sätter man samman det med officiella siffror från bolaget själv och från Brittiska myndigheter så är det troligt att fältet nu är uppe i ca 80% av full produktion.
Denna slutsats kunde dras dagen innan tankfartyget ens anlänt till fältet.

Mitt tredje exempel rör G5 Entertainment som utvecklar spel för mobiler och plattor. Deltagare på DI Börssnack använder statistik från Google Play och Apple Store för att prediktera intäkterna. Bolaget gick väldigt starkt fram till Q3 2017 men har därefter fallit tillbaka efter en svag rapport. Snacket just nu är att försäljningen i Q4 borde gått starkt med utgångspunkt från spelens listplaceringar.

Jag gillar att vanliga småsparare med hjälp av internet och publika data kan utjämna det informationsövertag som proffsen har!

Har du fler exempel på hur privatsparare använder publikt tillgängliga data för att följa ett bolags utveckling mellan rapporttillfällena?

Disclaimer: Jag äger aktier i alla tre bolagen. Exemplen ovan ska inte ses som en rekommendation att köpa eller sälja ovanstående aktier.