tisdag 12 december 2017

Amhult2 - ett fastighetsbolag som landat

Lundaluppen ställer frågan om man ska investera i björnen innan pälsen är skjuten? Jag antar utmaningen och har gått igenom lite siffror och planer för Amhult2.

Amhult2 är ett fastighetsbolag som utvecklar ett område om 44 000 kvm mark på f.d. Torslanda flygplats. Uthyrningen kom igång på allvar under Q2 2016 och de har sedan byggt vidare och har nu kommit drygt en tredjedel av hela projektet. Att bygga resten kommer att kosta ca 700 Mkr och ambitionen är att vara klara 2021. Bolaget är lågt belånat och räknar med att kunna lösa finansieringen med banklån. Vartefter projektet färdigställs kommer fastigheterna att kunna uppvärderas Uppvärderingen beräknas till ca 340 Mkr eller 50 kr/aktie enligt senaste värderingsunderlaget. Därtill kommer kassaflödet från färdigställda bostäder och lokaler. Det gör att bolaget landar på ca 50% belåning när projektet är färdigställt.

Bolaget anger inte driftnetto i sin rapportering. De verkar inte göra avskrivningar, istället genomförs årliga värderingar. Med det sagt så är det mått som enligt min mening bäst motsvarar driftnettot det som Amhult2 benämner Rörelseresultat. Driftnettot på rullande 12 månader är 2,27 kr/aktie. Mitt estimat för 2017 är 2,56 kr/aktie och för 2018 över 3 kr/aktie. När hela området är klart bör driftnettot ligga kring 11 kr/aktie enligt senaste värderingsunderlaget.

Framtiden

Bolaget har option att köpa ytterligare 370 000 kvm ca 200 000 kvm bostadsmark när detaljplanen gått igenom. Marken kommer att räcka till många års nybyggnation för bolaget. Detta köp är inte inräknat i belåningsgradskalkylen.

Slutsats

Bolaget har faktiskt kommit ganska långt och har numera ett stabilt kassaflöde från de delar som redan färdigställts. Eftersom bolaget utvecklar fastigheter för egen räkning så väljer jag att kalla dem fastighetsbolag snarare än fastighetsutvecklare. Bolaget bör värderas därefter.

Jag håller med om att man inte ska räkna in värdestegringar i förtid. Jag tycker därför att aktien bör värderas i nivå med EPRA/NAV, 75 kr/aktie (EK+uppskjuten skatteskuld enligt Q3-rapporten  delat på antalet aktier). Till det ska läggas årets uppvärderingar som jag uppskattar till 3 kr/aktie. Jag har då bara räknat med uppskrivning av under året utförd byggnation, inte för ändringar orsakade av marknadsförändringar. Min riktkurs för dagen blir därmed 78 kr/aktie.

Min målkurs på 5 års sikt, vid utgången av 2022, är 125 kr/aktie. Då bör nuvarande projekt vara klart och den totala uppvärderingen bör vara ca 50 kr/aktie.

Disclaimer: Jag äger aktier i Amhult2. Innan du investerar bör du bilda dig en egen uppfattning om bolaget.

15 kommentarer:

  1. Jag delar din syn och är väldigt tacksam för din sammanställning.

    Jag tror det Lundaluppen menar är att många som i vanliga fall inte nöjer sig med låg avkastning, "ägamintid" "Snaljapen" och company gillar Amhult och diverse andra bloggare.
    Jag håller med han att det är ganska konstigt, Amhult känns inte direkt som en aktie för dem som vill få en gigantisk uppsida utan mer en investering för dem som vill ha lite lägre risk/reward. Men framförallt ett fastighetsbolag som är enkelt att förstå sig på.

    Kollar man Castellum/Balders årsredovisningar och ser alla ränteswappar och uppvärderingar samt fastighet/mark köp så är det väldigt svårt att bilda sig en uppfattning om bolaget.

    Amhult är mycket enklare. Man vet alla fastigheter i huvudet, kan till och med nämna dessa vid namn. Man vet vilken mark de äger & kommer äga. Man vet vad kostnaderna kommer ligga på. Bra risk/reward helt enkelt :) för det hänger ju trots allt ihop med vad man faktiskt vet.

    SvaraRadera
  2. Jag tycker att Castellum och Balder är jättebra bolag och har Castellum i portföljen. Men du har rätt i att det blir en översiktsvy om man betraktar fastighetsinnehavet. Visst är det trevligt med litenhet och översikt, men det gör att risken ökar. En storbrand i Willyshuset och hela beståndet blir rökskadat för Amhult2. Mitt innehav i Amhult2 är därför mindre än i Castellum. Men det känns som att uppsidan är större i Amhult2 vid dagens värdering. En dubbling på 5 år även om marknaden står stilla tycker jag är god potential för ett fastighetsbolag. Och fastighetsmarknaden i Göteborg ser väldigt stark ut, så det finns möjlighet till ytterligare uppsida.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller med dig om rikserna.
      Vill minnas att brandstationen ligger väldigt nära.... ;)

      Radera
  3. Hur räntekänsligt är bolaget när räntan ökar? Dvs hur mycket slår varje procent i ökad ränta på vinst/aktie vid 60% belåning? Någon som kan räkna på det?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bolaget bygger en fastighet i taget. Innan man startar ett bygge så försäkrar man sig om att man kan täcka kostnaderna.

      Radera
  4. Håller med om att detta är låg risk och bra potential i kombination. Har följt bolaget som aktieägare sedan 2005 och förstår inte dagens värdering. Däremot är jag tveksam till uppgiften att bolaget har option att köpa 370 000 kvm mark (Skogens Gård). Tror det är hela Skogens Gård men att Amhult2 har option på c 200 000 kvm. Men , där finns ett stort värde som inte alls avspeglas i kursen idag. Tror vi ser mer än fördubbling på 5 år från dagens c 58 kr.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du har helt rätt Pedda Gog, ca 200 000 omfattas av optionen.
      Med tanke på att huvudägaren till Amhult2 äger marken idag så är det troligt att Amhult2 även får köpa resten när den tiden kommer, men precis som du påpekar finns det inget avtal om detta än.
      Jag gissar att han delat den i två delar för att det inte ska bli för stor munsbit för Amhult2 att sluka.

      Radera
  5. Jag tror Eigil m familj behåller resten av Skogens Gård och gör den till "hästgård". Men 20 hektar är en bra bit att utveckla, nästan 5 ggr hela Amhult etapp 2 som ju tar några år. Detta ser mycket bra ut.

    SvaraRadera
  6. Tja! Hur ser ni på den låga värderingen? Stor substansrabbat nu. Projektet löper på enligt plan.



    Mvh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tänker att det rättar till sig med tiden vartefter bolagets driftsnetto ökar.
      Sett på några års sikt så är det rea i Amhult2 jämfört med andra fastighetsaktier.

      Jag har bara ett litet innehav i Amhult2, ca 1% av portföljen.

      Radera
  7. Jag är helt övertygad om att Amhult 2 är en bra investering. Jag tankade på rejält runt 59-60 kr och Amhult 2 är nu tillsammans med gamingbolagen THQ och G5 mina absolut största innehav.


    Mvh

    SvaraRadera
  8. Kanaljen, är det inte dags för en uppdatered analys av Amhult 2 och bolagets låga värdering? Jag tycker att det ser bra ut.



    Mvh

    SvaraRadera
  9. Amhult 2 är på väg uppåt nu⬆️ Spännande med Attendo som ny hyresgäst. Projektet Amhult 2 löper på enligt plan och det är jag glad över. Caset ser ut att vara "Kassaskåpssäkert"...

    SvaraRadera
  10. kanaljen16 september 2018 21:53
    Amhult har hämtat igen mycket av sin låga värdering. Från att ha varit undervärderad ligger den nu enligt plan för att nå min målkurs på 125 kr om 4 år. Men jag har en känsla av att min målkurs kanske är i underkant. Jag ska försöka göra en uppdaterad analys når vi fått den nya värderingen. Borde bli i december/januari.

    SvaraRadera
  11. Jag bedömer att din målkurs är i underkant. Kombinationen av högre hyrer än väntat och lägre produktionskostnader gör att min målkurs för aktien blir klart högre än 125 kr. Nu har Amhult 2 tecknat avtal med Systembolaget och Apoteket vilket är två hyresgäster med mycket god betalningsförmåga. Just Systembolaget är en drömhyresgäst för Willys. Alla stora mataffärer vill ha Systembolaget nära. Ser fram mot din analys i slutet av året. Amhult 2 är mitt klart största innehav och jag gillar kombinationen av låg risk och hög avkastning.

    SvaraRadera