torsdag 14 mars 2019

Amhult2 kommentar på 2018

Tänkte plita ihop en uppdatering av mina tankar om Amhult2. När man läser om mina estimat så bör man ha i åtanke att jag tenderar att vara försiktig.

Rörelse/förvaltningsresultat

 Jag gjorde en analys i december 2017, så det har gått drygt ett år sedan sist. Då tyckte jag att fair value var 78 kr/aktie och jag räknade med 2,56 kr/aktie i RR för 2017 och >3 kr/aktie för 2018. Jag spådde ett värde på 125 kr/aktie i slutet av 2022 exklusive marknadsförändringar.

Facit säger att RR 2017 blev 2,40 kr/aktie och 2018 3,01 kr/aktie. Jag tycker Q1-Q3 2018 levde upp till mina förväntningar medan Q4 var svagare än väntat både 2017 och 2018. RR för 2018 nådde precis upp till mina förväntningar så det blir godkänt men inte mer. Q4 var en besvikelse.

Jag undrar vad som gör att hyresintäkterna är så slagiga? I Q4 sjönk de med 10% jämfört med Q3. Man ser liknande nedgångar i Q4 2017 och Q1 2017. Skriv gärna i kommentarsfältet om du vet varför!

Fastighetsvärdering

Tittar vi på resultatet av fastighetsvärderingen så höjdes värdet 57,6 Mkr i slutet av 2017 och med 41,0 Mkr i slutet av 2018. Enligt den långsiktiga planen så ska uppvärderingen vara ca 50% av byggkostnaden i färdigställda fastigheter.

Jag skrev att uppvärderingen 2017 borde ge 3 kr/aktie. Det blev över 8 kr/aktie.

2018 färdigställdes Signalflyget 2. Tomten var värd 19 Mkr och med den färdiga byggnaden fick den ett värde på 195 Mkr. Enligt planen borde uppvärderingen varit 59 Mkr, men det blev 41 Mkr. Den heta byggmarknaden har m a o gjort bygget dyrare och resulterat i 18 Mkr lägre uppvärdering än förväntat. Uppvärderingen för 2018 stannade därmed på 6 kr/aktie.

EPRA/NAV var vid årsskiftet 92 kr/aktie, jämfört med 75 kr/aktie vid analystillfället.

Min syn på 2019


Signalflyget 2 adderade mindre värde än väntat. I juni är det inflyttning i Luftseglaren 2. Jag tror att även den fastigheten kommer addera mindre värde p.g.a. höga byggkostnader. Luftseglaren 2 är ca 20% mindre än Signalflyget 2. Jag räknar därför med 35 Mkr i uppvärdering för Luftseglaren 2 i slutet av året eller 5,1 kr/aktie. Sedan tillkommer ca 3,5 kr/aktie i rörelseresultat minus ca 0,7 kr/aktie i räntor. Jag tror EPRA/NAV landar på 100 kr/aktie. Till detta kommer möjligheten till värdehöjningar p.g.a. hyresjusteringar.

Min syn på lång sikt


Jag tror de sista kvarteren fortfarande är i byggnation vid utgången av 2022 och att projektering av det första kvarteret av Skogens gård då pågår för fullt. Första spadtaget i Skogens gård tror jag blir våren 2023.

En del verkar oroliga över att Amhult2 inte äger Skogens gård och är rädda för att ägarfamiljen ska sko sig på aktieägarnas bekostnad. Jag delar inte den oron förutsatt att de behåller samma värderingsfilosofi som nuvarande värderingsman har. Se sid 11 under rubriken Byggmästarkalkyl i senaste värderingsunderlaget.

Värderingsmannen bedömer uppsidan av kvarvarande kvarter till 342 Mkr eller 50 kr/aktie. Jag tror man når detta i slutet av 2023.


Jag tycker att aktien är värd 88 kr idag. Jag har justerat ned nuvärdet med 4 kr pga höga byggkostnader i pågående projekt.

Jag tror att aktien är värd 100 kr om ett år och 150 kr i slutet av 2022 baserat på senaste värderingsunderlaget. Jag räknar med att kvarstående arbeten i slutet av 2022 vägs upp av det ackumulerade operativa resultatet minus räntor. Dessutom räknar jag med att hyrorna kommer höjas med knappt 2% per år.

Notera att jag inte vägt in några ändrade avkastningskrav.

onsdag 6 mars 2019

Köpt lägenheter i Berlin

Idag har jag köpt lägenhetsandelar i Berlin. Ja, alltså aktier i ett tyskt bostadsbolag fokus på Berlin.

Men historien börjar egentligen för 2,5 år sedan. Många av snackade då om att man borde köpa sig en lägenhet i Berlin för det var en cool stad och priserna var låga. Jag kikade lite och blev sugen på att investera i fastigheter i Berlin. Då visste jag inte hur jag enkelt skulle komma åt Berlins fastighetsmarknad som passiv investerare så det föll i glömska.

För ett par månader sedan fick jag höra talas om Deutsche Wohnen i en podd och intresset väcktes till liv. Numera kan man handla tyska aktier via Avanza lika lätt som svenska eller amerikanska. Kursen stod då i ca 42 EUR. Jag lade in aktien i en bevakningslista.


Avanza har courtagfritt på bl a tyska aktier idag. Jag kollade kursen, som nu låg på 40,82 EUR så jag slog till på 200 aktier i Deutsche Wohnen.

Jag slapp måhända courtage, men valutaväxlingsavgiften på 0,25% blir ca 216 kr.

Berlins bostadsmarknad


Berlin är en av Europas stora huvudstäder och på senare år har staden blivit väldigt populär. Det har tidigare funnits ganska gott om bostäder i staden sedan murens fall och priserna är därför låga med storstadsmått mätt. Stadens snabba befolkningstillväxt har dock gjort att uthyrningsgraden är uppe i 98%. Min tanke är att på sikt finns det ingen anledning till att bostäder i Berlin ska kosta mindre än i Paris eller London eller åtminstone lika mycket som i andra tyska storstäder. Så trots att priserna stigit snabbt de senaste åren så tror jag att bostäder i Berlin kommer fortsätta stiga snabbare i pris.

Deutsche Wohnen

Bolagsspecifika fakta jag använt i följande stycken har jag hämtat från företagets eget presentationsmateriel om ej annat anges.

Deutsche Wohnen har 163,000 bostäder varav 115,000 i Berlin. Bolaget har också 12,000 platser i äldreboenden/vårdhem. Fastighetsvärdet är ca 21 miljarder euro. Bolaget siktar på en låg belåning, 35-40% av fastighetsvärdet och de har därför hög kreditrating, A-/A3. Det gör bolaget väldigt stabilt och ger låga finansieringskostnader. Nackdelen är det hävstången vid prisuppgångar blir låg, bara drygt 1,5. Som jämförelse blir hävstången 2 vid 50% belåning vilket är vanligt i svenska fastighetsbolag.


Vad finns på minussidan? Ett stort minus är bolagets värdering. Enligt börsdata är bolaget värderat till 1,4 ggr det bokförda värdet.
Ett annat är den låga utdelningen. Bolagets utdelningspolicy är att 65% av det fria kassaflödet ska delas ut till aktieägarna. Föreslagen utdelning är 0,86 EUR/aktie mot 0,80 förra året. Det ger en direktavkastnin på 2,11%. En starkt bidragande orsak till den låga utdelningen är att hyreshöjningarna släpar i beståndet till följd av hyresprislagar. Det finns latenta hyreshöjningar på 37% som kan realiseras i takt med att bostäderna omsätts till nya hyresgäster. Jag räknar med att det kommer ta lång tid för hyrorna i Deutsche Wohnens bestånd att komma ikapp.




Jag tänker att det här är en aktie att lägga i byrålådan i 20 år.

Vad tror du om  Deutsche Wohnen och Berlins bostadsmarknad?

måndag 11 februari 2019

Sålt Oscar Properties

Oscar Properties har länge varit en surdeg i portföljen men idag ryckte jag plåstret och sålde hela mitt innehav i stamaktien och pref.

Jag har länge haft bolaget under särskild bevakning och det har inte saknats varningstecken. Det började med huvudägarens försäljning på toppnivåer i mars 2017. Inget jättebra tecken, men i sig ingen gamechanger. Veckan innan hade Swedbank deklarerat 50% kurspotential i en analys. Bostäder och fastighetsutvecklare var glödhett!

Sedan kom bostadsraset hösten 2017 och nyförsäljningen tog tvärstopp. Jag började då följa upp bolagets försäljning genom att räkna antalet till salu i varje projekt på deras hemsida. Jag har löpande presenterat resultatet i placeras forum under rubriken kanaljens försäljningstatistik. Försäljningen gick mycket trögt. En bidragande orsak var att bolaget höll fast vid sina priser trots 10% fall på begagnatmarknaden.Trots den svaga marknaden lyckades de få fullt pris för topplägenheten i prestigeprojektet Norra Tornen, 66 Mkr. Tyvärr räckte det inte för att vända den svaga försäljningen och företaget blödde pengar.

För att få loss pengar så sålde de av och farmade ut flera fastigheter och projekt: Uppfinnaren1 för 850 Mkr, 70% av Primus på Lilla Essingen, fastigheter i Göteborg och Djurgården för 98 Mkr, Stora Mans i Älsvsjö för 220 Mkr, Biografen Penthouses för 125 Mkr m fl. Biografen Penthouses såldes  tillbaka till Oscar Properties efter att Axxonen gått i konkurs innan de betalt köpet.


När inflyttningsdatum började närma sig i flera projekt så började de sänka priserna. Eller i alla fall ge vissa rabatter, såsom upp till 5 års avgiftsfrihet. De tvingades också sänka priset på redan sålda bostäder efter hot om massavhopp från köparna. Det framkom att större förseningar jämfört med preliminärt inflyttningsdatum förmodligen gjorde att köparen hade rätt att bryta kontraktet, något som var mycket lockande efter prisfallen. För att slippa prövning i domstol fick många köpare sänkta priser.

2017 betalade bolaget en fet utdelning på 4 kr/aktie varav 1:50 kr kontant och 2:50 i preffar. 2018 hade Oscar Properties inte genererat pengar till någon kontantutdelning men delade ändå ut preffar motsvarande 4:40 kr/aktie och byggde därmed på bolagets utgifter. Huvudägaren Oscar Engelbert och hans samarbetspartner Erik Selin sålde båda av alla preffar sommaren/hösten 2018 trots kraftiga kursfall i preffen. Här började varningsklockorna ringa mer vad gäller huvudägaren. Han vill få ut pengar ur bolaget och gör det genom att låta bolaget och andra aktieägare betala.

Ytterligare varningsklockor började ringa när finanschefen slutade i januari 2019. Om finanschefen slutar när ett bolag har problem är det sällan ett gott tecken.

Det som fick bägaren att rinna över var fredagens notis om att Oscar Properties har likviditetsproblem. Ska man få folk att köpa nyproduktion på ritning så är förtroendet avgörande. Förtroende för att säljaren har finanser att slutföra projektet.

Samtidigt ser marknaden fortfarande svag ut. Massor av lägenheter i Stockholm blir klara för inflyttning även under 2019. En stor andel av dem är köpta på spekulation och kommer att säljas direkt. Jag har tidigare beskrivit hur jag ser på detta. Det ser ut som att det även 2019 kommer bli svårt att sälja på ritning i de områden där det byggts mest.

Baserat på det jag skrivit ovan så tror jag att Oscar Properties kommer behöva en kapitalinjektion. Jag tror inte Oscar Engelbert är sugen på att slänga in pengar när han ansträngt sig så för att få ut dem till relativt dåliga villkor.

Blir det en nyemission tror jag att kursen slaktas. Jag sålde av delar i augusti förra året. Idag har jag sålt alla mina återstående aktier och preffar i Oscar Properties.

tisdag 8 januari 2019

Enquest har det fortsatt kämpigt

Jag äger fortfarande aktier i Enquest. Jag sålde av ganska mycket innan nyemissionen och har drygt hälften så många aktier som förra våren.

Kraken

Tyvärr ser det fortfarande inte bra ut för Kraken. Produktionen ser ut att ha trillat under 30000 fat/dag i december baserat på större intervall mellan lastningar. Officiella siffrorna sträcker sig just nu till oktober och då var produktionen 31000 fat. Hoppas det ökar när DC4 kopplas in. Ursprungsprognosen var att Kraken skulle producera 50000 fat/dag. Enquests ägarandel av Kraken är 70,5% med 15% dedikerat till ränta+återbetalning av ett lån på 175 M$ som togs i höstas.

Alma

Alma ser inte heller särskilt bra ut. Produktionen steg till 5300 fat/dag efter bytet av sänkpumparna men har därefter sjunkit igen.

Magnus

Magnus, där de ökat ägarandelen från 25% till 100%, ser dock bra ut.

Finanser

Ekonomiskt så fortsätter Enquest ha det kämpigt att hinna med betalningarna. Höstens fall i oljepriset efter att Trump ljugit för Saudiarabien om sanktionerna mot Iran har inte hjälp direkt. Saudi skruvar nu åt kranarna igen och oljepriset är på väg att återhämta sig.

Första april 2019 minskar en kreditfacilitet med 175 M$. Första oktober ytterligare 100 M$. Räknar man med ett oljepris på 60 $/fat så är det tveksamt om kassaflödet kommer räcka till det om man beaktar återbetalningen av det nya lån som togs i höstas, produktionsdelningsavtalet för Magnus och de förbetalda oljeförsäljningar som gjorts i Malaysia. Bolaget har hyfsad med likvida medel, så pengarna kommer inte ta slut, men det finns risk för att lånekarusellen fortsätter med nya dyra lån som ersätter gamla dyra lån. Som det ser ut nu så kommer alltför stora delar av det kassaflöde som genereras gå till räntor och kreditkostnader.

Sammanfattningsvis så fortsätter Enquest vara beroende av ett högt oljepris.

Triggers

Oljepriset
DC4 i Krakenfältet

måndag 7 januari 2019

Årsavstämning 2018

2018 bjöd på både stora uppgångar men även stora nedgångar i min portfölj. 2018 var också året då jag gjorde stora ommöbleringar i portföljen mot en utdelningsportfölj.

Hur har mina portföljer gått? Min stora portfölj, kapitalförsäkringen, har gått -3,40% jämfört med SIX30 Return Index som gått -7,04%.



Min KF har gett 160 648 kr i aktieutdelning vilket är 13% mer än 2017.


Min näst största portfölj, tjänstepensionsportföljen, har gått riktigt dåligt under 2018 och är ner 10,25% efter att ha toppat på +24% i slutet av maj.


Utdelningarna i tjänstepensionsportföljen uppgår till 25 841 kr, vilket är 21% mer än 2017.


Jag har även en liten ISK som har gått upp. Hur många procent vet jag inte eftersom den banken inte är i närheten av Avanza när det gäller depåhantering. Utdelningen uppgick till 8 675 kr, en ökning med 23%.

Inspirerad av KtM så har jag även tittat på courtaget i min KF. Jag har haft en hög aktivitet under 2018 och omsatt 8,3 Mkr i 79 affärer. Courtaget uppgår till 5460 kr. Jag har under året bytt från fastpris 99 kr till Private Banking PB vilket innebär 0,055% i courtage dock minst 59 kr. Jag tycker min nya prisplan passar bättre med min nya utdelningsstrategi som bl a inneburit att jag utökat antalet aktier i portföljen från 20 till 35. Fler aktier innebär mindre innehav per aktie och därmed mindre storlek på transaktionerna.

2017 omsatte jag 5,3 Mkr i 38 transaktioner med ett courtage på 3762 kr.

Hur mycket betalade du i courtage 2018?




















lördag 15 december 2018

Betydelsen av en bra vd


Den senaste månaden har det varit turbulent på börsen. Beroende på vad Trump skrivit på twitter så har börsen dragit iväg ett par procent upp eller ner. Jag har hållit mig rätt lugn och inte gjort några större affärer. Lite justeringar och ett köp har det dock blivit.



Jag har sålt Mycronic och köpt Bure. Jag bytte från Bure till Mycronic i juli då jag tyckte Mycronic verkade väldigt nedtryckt av blankare. Sålde då Bure för 97:30 och köpte Mycronic för 90:72. Sedan dess har säljtrycket på Mycronic minskat och jag passade på att byta tillbaka till Bure, vars substansrabatt ligger på en relativt hög nivå f n.

Jag har inkasserat lite utdelningar. Framförallt från Baltic Horizon, en ETF med en direktavkastning på 8%. Jag har tidigare skrivit om Baltic Horizon. För den som läser det blogginlägget vill jag påpeka att jag sålt ECEX (nuvarande Eastnine) men äger Baltic Horizon.

Jag har köpt Kungsleden. Jag gillar verkligen företagets nya strategi sedan vd-bytet för några år sedan. Tidigare var Kungsleden transaktionsdrivet, men nu satsar de på kvalitet genom att bara köpa i tillväxtregioner.
För att finansiera köpet har jag minskat lite i Castellum. Jag gillar Castellum också och Castellum är fortfarande det fastighetsbolag jag äger mest i.

Det har blivit en arbitrageaffär i Investor från B till A. A-aktien är återigen något dyrare men jag tänkte invänta en diff på ca 2 kr innan jag byter nästa gång.

Nyfosa har knoppats av från Hemfosa. Hemfosas vd, Jens Engwall, följer med till Nyfosa. Jens Engwall var vd på Kungsleden innan han var med och startade Hemfosa.

Aktiekurs Kungsleden

Valet av vd kan spela stor roll. Titta bara på kursgrafen för Kungsleden.

Notera att under finanskrisen 2008 så gick sjönk fastighetsindex kraftigt för att sedan återhämta sig under efterföljande år. Castellums aktiekurs slog nya kursrekord 2013 medan Kungsleden fortfarande låg långt under kurstoppen från innan krisen. 2007-2012 var stökiga år för Kungsleden med förlorade skattetvister i miljardklassen och nyemission.


Jag tycker Jens Engwall (Nyfosa), Biljana Pehrsson (Kungsleden) och Henrik Saxborn (Castellum) alla tre verkar jättebra. Med dem vid rodret för mina fastighetsbolag känner jag mig trygg.

fredag 16 november 2018

Köp i Danske bank

Damsle Bank föll som mest 50% i spåren av penningtvättshärvan. Lite för mycket tycker jag och bytte Lammhults mot Danske Bank i min pensionsportfölj. Nu har jag även köpt i min KF. Sålde lite SEB för att få loss kontanter.
Jag tror på ett lättnadsrally i Danske Bank när bötesbeloppen är beslutade. Det blir säkert dyrt, men jag tror inte det kostar halva bolagsvärdet.


Pensionsportfölj:



Kapitalförsäkring: