Sålt Oscar Properties

Oscar Properties har länge varit en surdeg i portföljen men idag ryckte jag plåstret och sålde hela mitt innehav i stamaktien och pref.

Jag har länge haft bolaget under särskild bevakning och det har inte saknats varningstecken. Det började med huvudägarens försäljning på toppnivåer i mars 2017. Inget jättebra tecken, men i sig ingen gamechanger. Veckan innan hade Swedbank deklarerat 50% kurspotential i en analys. Bostäder och fastighetsutvecklare var glödhett!

Sedan kom bostadsraset hösten 2017 och nyförsäljningen tog tvärstopp. Jag började då följa upp bolagets försäljning genom att räkna antalet till salu i varje projekt på deras hemsida. Jag har löpande presenterat resultatet i placeras forum under rubriken kanaljens försäljningstatistik. Försäljningen gick mycket trögt. En bidragande orsak var att bolaget höll fast vid sina priser trots 10% fall på begagnatmarknaden.Trots den svaga marknaden lyckades de få fullt pris för topplägenheten i prestigeprojektet Norra Tornen, 66 Mkr. Tyvärr räckte det inte för att vända den svaga försäljningen och företaget blödde pengar.

För att få loss pengar så sålde de av och farmade ut flera fastigheter och projekt: Uppfinnaren1 för 850 Mkr, 70% av Primus på Lilla Essingen, fastigheter i Göteborg och Djurgården för 98 Mkr, Stora Mans i Älsvsjö för 220 Mkr, Biografen Penthouses för 125 Mkr m fl. Biografen Penthouses såldes  tillbaka till Oscar Properties efter att Axxonen gått i konkurs innan de betalt köpet.


När inflyttningsdatum började närma sig i flera projekt så började de sänka priserna. Eller i alla fall ge vissa rabatter, såsom upp till 5 års avgiftsfrihet. De tvingades också sänka priset på redan sålda bostäder efter hot om massavhopp från köparna. Det framkom att större förseningar jämfört med preliminärt inflyttningsdatum förmodligen gjorde att köparen hade rätt att bryta kontraktet, något som var mycket lockande efter prisfallen. För att slippa prövning i domstol fick många köpare sänkta priser.

2017 betalade bolaget en fet utdelning på 4 kr/aktie varav 1:50 kr kontant och 2:50 i preffar. 2018 hade Oscar Properties inte genererat pengar till någon kontantutdelning men delade ändå ut preffar motsvarande 4:40 kr/aktie och byggde därmed på bolagets utgifter. Huvudägaren Oscar Engelbert och hans samarbetspartner Erik Selin sålde båda av alla preffar sommaren/hösten 2018 trots kraftiga kursfall i preffen. Här började varningsklockorna ringa mer vad gäller huvudägaren. Han vill få ut pengar ur bolaget och gör det genom att låta bolaget och andra aktieägare betala.

Ytterligare varningsklockor började ringa när finanschefen slutade i januari 2019. Om finanschefen slutar när ett bolag har problem är det sällan ett gott tecken.

Det som fick bägaren att rinna över var fredagens notis om att Oscar Properties har likviditetsproblem. Ska man få folk att köpa nyproduktion på ritning så är förtroendet avgörande. Förtroende för att säljaren har finanser att slutföra projektet.

Samtidigt ser marknaden fortfarande svag ut. Massor av lägenheter i Stockholm blir klara för inflyttning även under 2019. En stor andel av dem är köpta på spekulation och kommer att säljas direkt. Jag har tidigare beskrivit hur jag ser på detta. Det ser ut som att det även 2019 kommer bli svårt att sälja på ritning i de områden där det byggts mest.

Baserat på det jag skrivit ovan så tror jag att Oscar Properties kommer behöva en kapitalinjektion. Jag tror inte Oscar Engelbert är sugen på att slänga in pengar när han ansträngt sig så för att få ut dem till relativt dåliga villkor.

Blir det en nyemission tror jag att kursen slaktas. Jag sålde av delar i augusti förra året. Idag har jag sålt alla mina återstående aktier och preffar i Oscar Properties.