Börsens sämsta fastighetsbolag?

För en dryg vecka sedan skrev jag om ett av börsens bästa fastighetsbolag, Castellum. Idag tänkte jag titta på ett av börsens sämsta fastighetsbolag, nämligen Real Holding.

Namnet för tanken till en viss amerikansk REIT, men låt er inte luras. Real Holding är väldigt långt ifrån att vara ett kvalitetsbolag. Problemen har randat bolagets färd och började redan innan bolaget börsnoterats. Efter flera misslyckade försök så introducerades bolaget på NGM Nordic-MTF den 21 april 2016 till teckningskursen 7:50.

I augusti 2016 köptes Hägglundsfastigheterna för 180 miljoner att betalas med med en kombination av egna aktier, banklån, bryggfinansiering och reverser. Tillträdet sköts upp 2 gånger och två styrelseledamöter avgick innan bolaget tillträdde i slutat av oktober. Aktiekursen hade under tiden sjunkit och utspädningen blev betydligt större än vad som aviserats två månader tidigare.
Bolaget fortsätter göra affärer betalda till stora delar med nya aktier, aktier som hela tiden sjunker i värde, och har fortsatta problem med likviditeten.
I maj 2017 tar bryggfinansiären över Hägglundsfastigheterna sedan Real Holding misslyckats att omfinansiera brygglånet.

I juni får bolaget en ny huvudägare och det blir rockad i styrelse och på vd-posten.
Trots nya ägare fortsätter bolaget i samma stil. Inte heller de nya ägarna lyckas övertyga bankerna om att Real Holding är kreditvärdigt. Under hösten 2017 blir det fler nyemissioner, både för att betala nya fastighetsköp och för att få in kontanter. Dessutom erbjuds innehavare av preferensaktier att byta dessa mot stamaktier. Bolaget har sedan noteringen inte betalat någon utdelning på preferensaktierna. De nya ägarna har insett att preferensaktierna är en rejäl sjunkbomb och erbjuder byte mot stamaktier till en kurs som är förmånlig jämfört med betalkursen men låg jämfört med preferensaktiernas lösenkurs.

Läser man bolagets årsredovisning för 2016 så blir man direkt avskräckt. Bolaget berättar om finansieringsproblem och dyra interimslån som gör att lönsamma fastigheter går back. För ett fastighetsbolag är goda bankkontakter och billig finansiering en nödvändig hörnpelare. Här står inte ett ord om det miljöarbete och jämställdhetsarbete jag kunde läsa om i Castellums rapport. Skillnaden är som natt och dag. Där Castellum framstår som välskött och höglönsamt så lyckas Real Holding i samma marknad redovisa stora förluster både i den löpande verksamheten och genom nedskrivningar.

För aktieägarna har det inte varit någon lustig resa. Kursen har gått ner med 95% på mindre än 2 år. Jag varnar för att köpa aktier i Real Holding! 

Uppdatering 2018-02-25

Timmar efter jag publicerade mitt inlägg kom bolagets bokslutskommuniké för 2017. Efter att ha läst den så drar jag tillbaka min varning och överlåter till var och en att bilda sig en egen uppfattning.

Den nya ledningen verkar seriös. Vd beskriver företagets fokus så här: Vårt sikte är nu inställt på att vända vårt resultat genom att höja hyresintäkter och driftnetto i det befintliga fastighetsbeståndet och refinansiera delar av låneportföljen.


Kommer de lyckas med omfinansieringen och får de bra villkor? Bolaget är inte längre ett uppenbart säljcase, men risken är fortfarande hög. Läget just nu är väldigt osäkert!

Dessutom är bolaget svåranalyserat eftersom man själv måste applicera effekterna av nyemissionen. Det borde bli lättare efter nästa kvartalsrapport när man får en balansräkning som inkluderar effekterna av nyemissionen.