Amhult2 kommentar på 2018

Tänkte plita ihop en uppdatering av mina tankar om Amhult2. När man läser om mina estimat så bör man ha i åtanke att jag tenderar att vara försiktig.

Rörelse/förvaltningsresultat

 Jag gjorde en analys i december 2017, så det har gått drygt ett år sedan sist. Då tyckte jag att fair value var 78 kr/aktie och jag räknade med 2,56 kr/aktie i RR för 2017 och >3 kr/aktie för 2018. Jag spådde ett värde på 125 kr/aktie i slutet av 2022 exklusive marknadsförändringar.

Facit säger att RR 2017 blev 2,40 kr/aktie och 2018 3,01 kr/aktie. Jag tycker Q1-Q3 2018 levde upp till mina förväntningar medan Q4 var svagare än väntat både 2017 och 2018. RR för 2018 nådde precis upp till mina förväntningar så det blir godkänt men inte mer. Q4 var en besvikelse.

Jag undrar vad som gör att hyresintäkterna är så slagiga? I Q4 sjönk de med 10% jämfört med Q3. Man ser liknande nedgångar i Q4 2017 och Q1 2017. Skriv gärna i kommentarsfältet om du vet varför!

Fastighetsvärdering

Tittar vi på resultatet av fastighetsvärderingen så höjdes värdet 57,6 Mkr i slutet av 2017 och med 41,0 Mkr i slutet av 2018. Enligt den långsiktiga planen så ska uppvärderingen vara ca 50% av byggkostnaden i färdigställda fastigheter.

Jag skrev att uppvärderingen 2017 borde ge 3 kr/aktie. Det blev över 8 kr/aktie.

2018 färdigställdes Signalflyget 2. Tomten var värd 19 Mkr och med den färdiga byggnaden fick den ett värde på 195 Mkr. Enligt planen borde uppvärderingen varit 59 Mkr, men det blev 41 Mkr. Den heta byggmarknaden har m a o gjort bygget dyrare och resulterat i 18 Mkr lägre uppvärdering än förväntat. Uppvärderingen för 2018 stannade därmed på 6 kr/aktie.

EPRA/NAV var vid årsskiftet 92 kr/aktie, jämfört med 75 kr/aktie vid analystillfället.

Min syn på 2019

Signalflyget 2 adderade mindre värde än väntat. I juni är det inflyttning i Luftseglaren 2. Jag tror att även den fastigheten kommer addera mindre värde p.g.a. höga byggkostnader. Luftseglaren 2 är ca 20% mindre än Signalflyget 2. Jag räknar därför med 35 Mkr i uppvärdering för Luftseglaren 2 i slutet av året eller 5,1 kr/aktie. Sedan tillkommer ca 3,5 kr/aktie i rörelseresultat minus ca 0,7 kr/aktie i räntor. Jag tror EPRA/NAV landar på 100 kr/aktie. Till detta kommer möjligheten till värdehöjningar p.g.a. hyresjusteringar.

Min syn på lång sikt

Jag tror de sista kvarteren fortfarande är i byggnation vid utgången av 2022 och att projektering av det första kvarteret av Skogens gård då pågår för fullt. Första spadtaget i Skogens gård tror jag blir våren 2023.

En del verkar oroliga över att Amhult2 inte äger Skogens gård och är rädda för att ägarfamiljen ska sko sig på aktieägarnas bekostnad. Jag delar inte den oron förutsatt att de behåller samma värderingsfilosofi som nuvarande värderingsman har. Se sid 11 under rubriken Byggmästarkalkyl i senaste värderingsunderlaget.

Värderingsmannen bedömer uppsidan av kvarvarande kvarter till 342 Mkr eller 50 kr/aktie. Jag tror man når detta i slutet av 2023.


Jag tycker att aktien är värd 88 kr idag. Jag har justerat ned nuvärdet med 4 kr pga höga byggkostnader i pågående projekt.

Jag tror att aktien är värd 100 kr om ett år och 150 kr i slutet av 2022 baserat på senaste värderingsunderlaget. Jag räknar med att kvarstående arbeten i slutet av 2022 vägs upp av det ackumulerade operativa resultatet minus räntor. Dessutom räknar jag med att hyrorna kommer höjas med knappt 2% per år.

Notera att jag inte vägt in några ändrade avkastningskrav.

Att skugga Utmaningen 2017 - uppföljning

Det bästa på DI Börssnack är Utmaningen, där duktiga investerare varje månad väljer varsin aktie och resultatet redovisas månadsvis och sammanställs årsvis.
Jag har varit både imponerad och skeptisk till resultaten. När pålitliga aktörer rekommenderar aktier med tunn orderbok så blir det lätt så att aktien sticker innan man hinner köpa. Hur bra resultat får man i praktiken om man följer deras råd med riktiga pengar?

Jag beslutade mig för att testa. Planen var att varje månad köpa för 100 000 kr vardera i två av aktierna som rekommenderades och behålla dessa minst en månad. Jag gjorde mitt urval dels på grundval av de analyser som deltagarna presenterade, dels på deltagarnas track record. Ytterligare ett villkor var att aktien var såpass likvid att det gick att köpa för 100 000 kr utan att aktiekursen stack iväg för mycket.

Jag har inte varit jätteduktig i att följa min plan, men så här blev resultatet:

2017	Aktie	Antal	Investering	Innehavstid, mån	Resultat kr	Resultat %	Årsavkastning
Januari
Februari	Semcon	2000	99099	1	18802	18,97 %	704,23 %
	Swedol	4000	100899	7	27402	27,16 %	50,96 %
Mars	BTS	1500	118974	2	-573	-0,48 %	-2,86 %
	Resurs Holding	2000	111599	10,5	19101	17,12 %	19,79 %
	Kungsleden	2000+416	121119	10,5	26015	21,48 %	24,90 %
	G5 Entertainment	600	95499	1	29202	30,58 %	2357,27 %
April	Betsson	1300	100979	3,5	7225	7,15 %	26,74 %
Maj
Juni
Juli	Lammhults	1500	108849	6,5	-33249	-30,55 %	-48,98 %
Augusti
September
Oktober
November	Amhult2	1000	66099	2,5	-4099	-6,20 %	-26,46 %
December	G5 Entertainment	400	97699	1,5	37501	38,38 %	1244,91 %
				Totalt:	127327		30,84 %

Investering är totala inköpskostnader inklusive courtage. Resultat är vinst inkl utdelning med avdrag för faktiskt courtage. Aktierna i fetstil är innehav jag ännu inte sålt. De har värderats till sista betalkurs 2018-01-12 plus utbetald utdelning. Kungsleden hade en nyemission där jag fick teckna 400 nya aktier med teckningsrätt och ytterligare 16 utan teckningsrätt.

Jag har haft en snittbindning av investeringskapital på 412 926 kr och en totalavkastning på 127 327 kr. Det ger en årsavkastning på 30,84% och skulle placera mig precis mitt i resultatfältet i tävlingen, mellan signaturerna Portnoy och Långsam. Stockholmsbörsen har avkastat +9,5% (SIXPRX) under 2017.

Portnoy är förresten en av grundarna av den utmärkta podden Kvalitetsaktiepodden.

Slutsats: Jag är mycket nöjd med resultatet av att ha följt tipsen i Utmaningen. Det har ökat avkastningen i mina portföljer märkbart trots investeringen motsvarat en relativt liten del av mitt kapital. Men det gäller att bilda sig en egen uppfattning - några få tips har varit rejäla minor. Med tanke på aktiernas stora svängningar och låga likviditet så lämpar sig de flesta tipsen bättre som kryddor än som bas i portföljen.

Amhult2 - ett fastighetsbolag som landat

Lundaluppen ställer frågan om man ska investera i björnen innan pälsen är skjuten? Jag antar utmaningen och har gått igenom lite siffror och planer för Amhult2.

Amhult2 är ett fastighetsbolag som utvecklar ett område om 44 000 kvm mark på f.d. Torslanda flygplats. Uthyrningen kom igång på allvar under Q2 2016 och de har sedan byggt vidare och har nu kommit drygt en tredjedel av hela projektet. Att bygga resten kommer att kosta ca 700 Mkr och ambitionen är att vara klara 2021. Bolaget är lågt belånat och räknar med att kunna lösa finansieringen med banklån. Vartefter projektet färdigställs kommer fastigheterna att kunna uppvärderas Uppvärderingen beräknas till ca 340 Mkr eller 50 kr/aktie enligt senaste värderingsunderlaget. Därtill kommer kassaflödet från färdigställda bostäder och lokaler. Det gör att bolaget landar på ca 50% belåning när projektet är färdigställt.

Bolaget anger inte driftnetto i sin rapportering. De verkar inte göra avskrivningar, istället genomförs årliga värderingar. Med det sagt så är det mått som enligt min mening bäst motsvarar driftnettot det som Amhult2 benämner Rörelseresultat. Driftnettot på rullande 12 månader är 2,27 kr/aktie. Mitt estimat för 2017 är 2,56 kr/aktie och för 2018 över 3 kr/aktie. När hela området är klart bör driftnettot ligga kring 11 kr/aktie enligt senaste värderingsunderlaget.

Framtiden

Bolaget har option att köpa ytterligare 370 000 kvm ca 200 000 kvm bostadsmark när detaljplanen gått igenom. Marken kommer att räcka till många års nybyggnation för bolaget. Detta köp är inte inräknat i belåningsgradskalkylen.

Slutsats

Bolaget har faktiskt kommit ganska långt och har numera ett stabilt kassaflöde från de delar som redan färdigställts. Eftersom bolaget utvecklar fastigheter för egen räkning så väljer jag att kalla dem fastighetsbolag snarare än fastighetsutvecklare. Bolaget bör värderas därefter.

Jag håller med om att man inte ska räkna in värdestegringar i förtid. Jag tycker därför att aktien bör värderas i nivå med EPRA/NAV, 75 kr/aktie (EK+uppskjuten skatteskuld enligt Q3-rapporten  delat på antalet aktier). Till det ska läggas årets uppvärderingar som jag uppskattar till 3 kr/aktie. Jag har då bara räknat med uppskrivning av under året utförd byggnation, inte för ändringar orsakade av marknadsförändringar. Min riktkurs för dagen blir därmed 78 kr/aktie.

Min målkurs på 5 års sikt, vid utgången av 2022, är 125 kr/aktie. Då bör nuvarande projekt vara klart och den totala uppvärderingen bör vara ca 50 kr/aktie.

Disclaimer: Jag äger aktier i Amhult2. Innan du investerar bör du bilda dig en egen uppfattning om bolaget.