Köpt och sålt i turbulenta tider

Jag tror mig inte vara särskilt bra på att förutspå börsens upp- och nedgångar. Jag ligger alltid kring 100% investerad. I början av året 102%. Nu 98%.
Jag har utnyttjat de stora rörelserna till att vikta om i portföljen. Sålt det som stått relativt högt och köpt det som sett billigt ut. Sälj har mest varit oljebolag, köp ganska mycket fastigheter men även en hel del fina utdelningsbolag.
 

Nedan följer en sammanställning av nettoförändringar från april och framåt.

Årets större sälj innan juniraset i oljeaktier. Dessa är sålda pga bra betalt:
-1000 Lundin Energy  448 kr
-2000 Telia Company   41 kr
-2000 Tethys Oil      94 kr
-20000 Enquest         4,5 kr
-18000 Maha            23 kr
-100  Abbvie         1430 kr

Sälj under raset. Dessa är sålda pga händelser:
-22000 Baltic Horizon 9,75 kr    (avnotering i Sverige, sålt alla, köpte Castellum+SBB)
-30000 Enquest        3,2 kr     (windfall tax, minskat, köpte IPCO)
-10000 Maha           16 kr      (sålde resten, Jonas slutar som vd + klen produktion under Q2, köpte Corem Pref+SBB D)
-1000  B3 Consulting  133 kr     (Vikande konjunktur väntas, minskat, relativt bra betalt, bottenfiskade SBB och E-lux)

Vårens köp:
500 Volvo B   156 kr
2000 Betsson   56 kr
50 Evolution  931 kr
1000 Lundin Gold 78 kr
1000 Svolder 56 kr
500 Investor 182 kr
2000 SBB  27 kr
4000 SBB 26 kr
400 Intrum 202 kr
500 Castellum 145 kr
5000 SBB 17,5 kr
5000 Africa Oil 16,7 kr
1000 IPCO 99 kr
400 Corem Pref 255 kr
6000 SBB D  16 kr
1000 Lundin Mining 60 kr
100 Evolution 844 kr
300 JM  172 kr
5000 SBB  13,3 kr
500 Electrolux 133 kr
1000 Svolder 59 kr

Är nöjd med alla köp- och säljbeslut utom de första köpen i SBB där jag gick in för tidigt på 26-27 kr.

Om det blir ett till ras i höst så kommer jag köpa hårt, dvs nettoköpa ca 4% förutom ev omplaceringar.

"Nyemission" i Baltic Horizon kan ge köpläge

Baltic Horizon är en estnisk börshandlad fastighetsfond som delar ut minst 80% av sitt fria kassaflöde. Fonden har ca ett dussin fastigheter i de baltiska huvudstäderna. Jag skrev om fonden strax efter fonden sidonoterades på Stockholmsbörsen.

Fonden har i dagarna tagit in 20,5 MEUR till. Ökad storlek betyder minskade förvaltningsavgifter. Kostnaden för fondens förvaltning följer en trappa, där högre fondvärde ger lägre procentsats av värdet i förvaltningsavgift. Förvaltningsavgiften kan likställas med kostnaden för huvudkontoret för ett fastighetsbolag.

Market Cap MEUR	Management Fee, %
<50	1,50
50-100	1,25
100-200	1,00
200-300	0,75
>300	0,50

Från att ha pendlat kring 100 MEUR så gör de nya andelarna att fonden nu är stadigt placerad i intervallet 100-200 MEUR.

Dessutom får förvaltningsbolaget upp till 0,4% per år i prestationsbaserad ersättning om affo överstiger 8% av inbetalt kapital. Notera att den baseras på inbetalt kapital och inte NAV. Lite förenklat kan man säga att om utdelningen stiger från basnivån så utgår prestationsbaserad ersättning. Om den sjunker så fryser den inne.

Informationen om avgifter kommer från kap 15 i fondens regler.

Totalt ger det här en kostnad i förhållande till förvaltningsnettot i nivå med mellanstora fastighetsbolag vid nuvarande fondstorlek. Om fondvärdet ökar över 300 MEUR så blir kostnadsnivån i nivå med de större fastighetsbolagen på svenska börsen. Källa: Baltic Horizon Presentation daterad 2016-11-08 av Catella/Swedbank.

Fondens direktavkastning ligger på ca 8%. Vid tidigare finansieringsrundor har utdelningen tillfälligt sjunkit något tills de lyckats sätta pengarna i arbete genom köp av nya fastigheter. Jag tror det skulle kunna ge en kursdipp och därmed vara ett bra tillfälle att köpa för den som vill in i fonden. Utdelning avskiljs kvartalvis i februari/mars, maj. augusti och november, så bevaka kursen i samband med majutdelningen.

Jag äger andelar sedan december 2016.

Betydelsen av en bra vd

Den senaste månaden har det varit turbulent på börsen. Beroende på vad Trump skrivit på twitter så har börsen dragit iväg ett par procent upp eller ner. Jag har hållit mig rätt lugn och inte gjort några större affärer. Lite justeringar och ett köp har det dock blivit.

Jag har sålt Mycronic och köpt Bure. Jag bytte från Bure till Mycronic i juli då jag tyckte Mycronic verkade väldigt nedtryckt av blankare. Sålde då Bure för 97:30 och köpte Mycronic för 90:72. Sedan dess har säljtrycket på Mycronic minskat och jag passade på att byta tillbaka till Bure, vars substansrabatt ligger på en relativt hög nivå f n.

Jag har inkasserat lite utdelningar. Framförallt från Baltic Horizon, en ETF med en direktavkastning på 8%. Jag har tidigare skrivit om Baltic Horizon. För den som läser det blogginlägget vill jag påpeka att jag sålt ECEX (nuvarande Eastnine) men äger Baltic Horizon.

Jag har köpt Kungsleden. Jag gillar verkligen företagets nya strategi sedan vd-bytet för några år sedan. Tidigare var Kungsleden transaktionsdrivet, men nu satsar de på kvalitet genom att bara köpa i tillväxtregioner.
För att finansiera köpet har jag minskat lite i Castellum. Jag gillar Castellum också och Castellum är fortfarande det fastighetsbolag jag äger mest i.

Det har blivit en arbitrageaffär i Investor från B till A. A-aktien är återigen något dyrare men jag tänkte invänta en diff på ca 2 kr innan jag byter nästa gång.

Nyfosa har knoppats av från Hemfosa. Hemfosas vd, Jens Engwall, följer med till Nyfosa. Jens Engwall var vd på Kungsleden innan han var med och startade Hemfosa.

Aktiekurs Kungsleden

Valet av vd kan spela stor roll. Titta bara på kursgrafen för Kungsleden.

Notera att under finanskrisen 2008 så gick sjönk fastighetsindex kraftigt för att sedan återhämta sig under efterföljande år. Castellums aktiekurs slog nya kursrekord 2013 medan Kungsleden fortfarande låg långt under kurstoppen från innan krisen. 2007-2012 var stökiga år för Kungsleden med förlorade skattetvister i miljardklassen och nyemission.


Jag tycker Jens Engwall (Nyfosa), Biljana Pehrsson (Kungsleden) och Henrik Saxborn (Castellum) alla tre verkar jättebra. Med dem vid rodret för mina fastighetsbolag känner jag mig trygg.

Stockholmsbörsens första REIT - skrivet 2017-02-15

För knappt två månader sedan noterades den baltiska börshandlade fonden Baltic Horizon på stockholmsbörsen. Fonden investerar i fastigheter i de baltiska huvudstäderna inom kontor och handel. Kontorsgästerna är till stor del svenska och multinationella företag, såsom SEB, G4S och Swedbank. Intresset vid introduktionen var svalt – i den emission som hölls i samband med introduktionen tecknades endast 15 miljoner av de 37-59 miljoner andelar som erbjöds. Kursen sjönk snabbt från introduktionskursen, tillika NAV-kursen, på EUR 1.3456 (Avanza och Nordnet angav 13:70 SEK), ner till ca 12 SEK och ligger nu ännu något lägre. Fonden har som mål att hålla en belåningsgrad på 50% och delar ut 80% av det fria kassaflödet kvartalsvis. Utdelningen i februari 2017 var på 2,4 eurocent, eller 0:23 SEK, per andel. Det ger en direktavkastning på 8%. Närmast jämförbara papper är högutdelande fastighetsbolag som Saltängen, Kallebäck, Delarka, Link Prop eller Bonäsudden. Eller preffar såsom Akelius, Klövern Pref, Amasten Pref, Corem Pref. Fördelen jämfört med de svenska högutdelarna är att Baltic Horizon har 8 fastigheter (9 st från 31 mars 2017) medan de svenska högutdelarna ofta bara har en. Fördelen jämfört med Preferensaktierna är att andelarna är fulla ägarandelar vilket innebär att framtida hyreshöjningar leder till höjd utdelning. Man får också en exponering mot Euron (de baltiska staterna använder Euro) och mot Euroräntan. Valutaexponeringen kan slå åt båda hållen. Min uppfattning är att kronan på sikt borde stärkas något mot Euron vilket i så fall vore negativt för kursen på Baltic Horizon mätt i SEK. Å andra sidan är direktavkastningen på fastigheter högre än i Sverige. Jag tror inte man ska räkna med några större kursrörelser uppåt de närmaste åren, men även om kursen står stilla så är direktavkastningen så pass hög att jag tycker att om man är långsiktig så kan man gott lägga en liten del av sina fastighetspengar i högutdelaren Baltic Horizon. Idag kom en NAV-uppdatering och fondvärdet i januari var (1,3516 euro/andel * 9:45 Euro/SEK =) 12:77 SEK/andel enligt IFRS (försiktighetsprincipen) och (1,489 euro/andel =) 14:07 SEK/andel enligt branschorganisationen EPRA:s värderingsmodell. Senast betalt var idag 11:73 SEK/andel. Det innebär att substansrabatten är 8% (eller nästan 17% för de som hellre använder EPRAs värderingsmodell). Jag äger andelar i Baltic Horizon.

Ett annat bolag som är intressant är East Capital Explorer (ECEX). Bolaget har tidigare haft ett väldigt dyrt förvaltningsavtal som gjorde att bolaget egentligen fungerade som vinstgenerator åt förvaltningsbolaget. ECEX har sagt upp avtalet och sköter numera förvaltningen i egen regi. Det som gör ECEX intressant är att det är i omstöpning från att till största delen investera i börsnoterade aktier nu flyttar över en allt större del av sitt kapital till fastigheter, samt i onoterade och noterade bolag i Baltikum, Ryssland och på Balkan. Det gör att ECEX är ganska lik Baltic Horizon, eller kanske som en blandning mellan en östeuropafond och Baltic Horizon. Substansrabatten är ca 22% (Beräknad med NAV 9,67 euro/aktie vid årsskiftet, dagens eurokurs 9,45 och dagens aktiekurs 71 kr). Bolaget gör löpande återköp av egna aktier i syfte att minska substansrabatten. Fördelen är att substansvärde/aktie ökar för kvarvarande aktier. Nackdelen är att den fria floaten minskar; om bolaget fortsätter dammsuga marknaden finns det risk att aktien blir illikvid längre fram. Jag tycker aktien ser intressant ut i ett kort-medellångt tidsperspektiv. Den nya strukturen är för ung för att man ska kunna sia på lång sikt. Om man köper bör man följa upp bolaget och dess marknad löpande. Jag äger aktier i ECEX.