Utdelningsprognos 2019

Så här i slutet av mars drar utdelningssäsongen igång på allvar. I morse sade min telefon Ka-tjing igen. Mitt innehav i Danske Bank gav 5920,95 SEK i utdelning.

Förra året började jag stuva om portföljen mot utdelningsaktier och mot lägre risk. Målet var att nå minst 200 000 kr/år i utdelningar. Om man jämför förra årets prognos med faktiskt utfall så ser man att jag gjorde ne hel del redan under förra våren. Hur mycket blev det 2018 och hur ser det ut med årets utdelningar?

De aktier jag äger i min KF just nu har en årlig utdelning på 214 000 kr. Jag har dessutom några aktier i min ISK och har sålt aktier som redan gett en del utdelning i år, så årets total blir ännu något högre.
 
 Nedan följer en sammanställning av de aktier som ger utdelning  och som jag äger i KF eller ISK 2018 eller 2019. Pensionsportföljerna ingår inte eftersom det är pengar som är låsta tills jag får ta ut pension.

	Antal 2018	Per aktie 2018	Utdelning 2018	Antal 2019	Per aktie 2019	Utdelning 2019	Höjning kr	Hö jning %
Bahnhof	0		0	2500	0.55	1 375
Baltic Horizon Fund	16000	1	16 046	16000	1.13	18 080	2 034	13.00%
Beijer Alma B	0		0	1000	5.1	5 100
Bure Equity	3000	2	6 000	0		0
Castellum	2000	5.3	10 600	1500	6.1	9 150	1 200	15.09%
Danske Bank	0		0	500	8.5 DKK	5 920
Deutsche Wohnen	0		0	200	9	1 800
G5 Entertainment	300	2.5	750	2000	2.5	5 000	0	0.00%
Handelsbanken	2000	7.5	15 000	2000	5.5	11 000	- 4 000	-26.67%
Hemfosa	1000	1.2 (1 av 4)	1 200	1000	2.4	2 400	1 200	-50.00%
Hennes & Mauritz B	1000/1	9.75	4 905	1	9.75	10	0	0.00%
Intrum	1000	9.5	9 500	600	9.5	5 700	0	0.00%
Investor	200/500	8/4	3 600	0		0
Inwido	0		0	1000	2.5	2 500
JM Bygg	0		0	500	12	6 000
Kungsleden	0		0	1500	2.4	3 600
Latour	1000	2.25	2 250	0		0
Lundin Petroleum	1000	4	4 000	1000	13.2	13 200	9 200	230.00%
Midsona B	1500	1.25	1 875	1500	1.25	1 875	0	0.00%
New Wave B	12000	1.7	20 400	3000	2	6 000	900	17.65%
NGS	4000	2	8 000	4000	1	4 000	- 4 000	-50.00%
Nilörngruppen	0		0	1000	4	4 000
Nordea Bank	0		0	1000	7.19	7 190
NorthWest Healthcare Properties REIT	1500	1.82 (4 av 12)	2 730	1500	5.48	8 220	30	0.37%
Omega Healthcare Investors Inc	400	12.01 (2 av 4)	4 804	400	24.4	9 760	152	1.58%
Oscar Properties Holding PREF	500/1155	10/10	16 550	1155/0	5 (1 av 4)	5 775	0	0%
Resurs Holding	2000/4000	1.8/1.65	10 200	4000	3.6	14 400	174	4.35%
Sampo Oyj A	0	2.6 EUR	0	200	2.85 EUR	5 978		9.62%
SEB A	1000	5.75	5 750	1000	6.5	6 500	750	13.04%
SJR	0		0	1600	3	4 800
Skanska	600	8.25	4 950	600	6	3 600	- 1 350	-27.27%
Swedbank A	500	13	6 600	1200	14.2	17 040	1 440	9.23%
Swedol	0		0	3000	1.2	3 600
Telia Company	2000	2.3	4 600	2000	2.36	4 720	120	2.61%
Tethys Oil	0		0	1000	8	8 000
TransAlta Renewables Inc	1000	2.16 (4 av 12)	2 162	1000	6.55	6 550	70	1.08%
Volvo B	1000	4.25	6 500	1000	10	10 000	5 750	135.29%
		Summa 2018	168 972		Prognos 2019	222 843
				Varav	Sålda	- 33 980
					Köpta	74 181		Höjningar %
					Höjningar. netto	13 670		10.13%

DA i portföljen ligger på 3,8%. Jag har ca 1,5 Mkr i aktier som inte ger utdelning, så jag kan höja utdelningarna/DA med befintligt kapital om jag skulle vilja. 

Amhult2 kommentar på 2018

Tänkte plita ihop en uppdatering av mina tankar om Amhult2. När man läser om mina estimat så bör man ha i åtanke att jag tenderar att vara försiktig.

Rörelse/förvaltningsresultat

 Jag gjorde en analys i december 2017, så det har gått drygt ett år sedan sist. Då tyckte jag att fair value var 78 kr/aktie och jag räknade med 2,56 kr/aktie i RR för 2017 och >3 kr/aktie för 2018. Jag spådde ett värde på 125 kr/aktie i slutet av 2022 exklusive marknadsförändringar.

Facit säger att RR 2017 blev 2,40 kr/aktie och 2018 3,01 kr/aktie. Jag tycker Q1-Q3 2018 levde upp till mina förväntningar medan Q4 var svagare än väntat både 2017 och 2018. RR för 2018 nådde precis upp till mina förväntningar så det blir godkänt men inte mer. Q4 var en besvikelse.

Jag undrar vad som gör att hyresintäkterna är så slagiga? I Q4 sjönk de med 10% jämfört med Q3. Man ser liknande nedgångar i Q4 2017 och Q1 2017. Skriv gärna i kommentarsfältet om du vet varför!

Fastighetsvärdering

Tittar vi på resultatet av fastighetsvärderingen så höjdes värdet 57,6 Mkr i slutet av 2017 och med 41,0 Mkr i slutet av 2018. Enligt den långsiktiga planen så ska uppvärderingen vara ca 50% av byggkostnaden i färdigställda fastigheter.

Jag skrev att uppvärderingen 2017 borde ge 3 kr/aktie. Det blev över 8 kr/aktie.

2018 färdigställdes Signalflyget 2. Tomten var värd 19 Mkr och med den färdiga byggnaden fick den ett värde på 195 Mkr. Enligt planen borde uppvärderingen varit 59 Mkr, men det blev 41 Mkr. Den heta byggmarknaden har m a o gjort bygget dyrare och resulterat i 18 Mkr lägre uppvärdering än förväntat. Uppvärderingen för 2018 stannade därmed på 6 kr/aktie.

EPRA/NAV var vid årsskiftet 92 kr/aktie, jämfört med 75 kr/aktie vid analystillfället.

Min syn på 2019

Signalflyget 2 adderade mindre värde än väntat. I juni är det inflyttning i Luftseglaren 2. Jag tror att även den fastigheten kommer addera mindre värde p.g.a. höga byggkostnader. Luftseglaren 2 är ca 20% mindre än Signalflyget 2. Jag räknar därför med 35 Mkr i uppvärdering för Luftseglaren 2 i slutet av året eller 5,1 kr/aktie. Sedan tillkommer ca 3,5 kr/aktie i rörelseresultat minus ca 0,7 kr/aktie i räntor. Jag tror EPRA/NAV landar på 100 kr/aktie. Till detta kommer möjligheten till värdehöjningar p.g.a. hyresjusteringar.

Min syn på lång sikt

Jag tror de sista kvarteren fortfarande är i byggnation vid utgången av 2022 och att projektering av det första kvarteret av Skogens gård då pågår för fullt. Första spadtaget i Skogens gård tror jag blir våren 2023.

En del verkar oroliga över att Amhult2 inte äger Skogens gård och är rädda för att ägarfamiljen ska sko sig på aktieägarnas bekostnad. Jag delar inte den oron förutsatt att de behåller samma värderingsfilosofi som nuvarande värderingsman har. Se sid 11 under rubriken Byggmästarkalkyl i senaste värderingsunderlaget.

Värderingsmannen bedömer uppsidan av kvarvarande kvarter till 342 Mkr eller 50 kr/aktie. Jag tror man når detta i slutet av 2023.


Jag tycker att aktien är värd 88 kr idag. Jag har justerat ned nuvärdet med 4 kr pga höga byggkostnader i pågående projekt.

Jag tror att aktien är värd 100 kr om ett år och 150 kr i slutet av 2022 baserat på senaste värderingsunderlaget. Jag räknar med att kvarstående arbeten i slutet av 2022 vägs upp av det ackumulerade operativa resultatet minus räntor. Dessutom räknar jag med att hyrorna kommer höjas med knappt 2% per år.

Notera att jag inte vägt in några ändrade avkastningskrav.

Köpt lägenheter i Berlin

Idag har jag köpt lägenhetsandelar i Berlin. Ja, alltså aktier i ett tyskt bostadsbolag fokus på Berlin.

Men historien börjar egentligen för 2,5 år sedan. Många av snackade då om att man borde köpa sig en lägenhet i Berlin för det var en cool stad och priserna var låga. Jag kikade lite och blev sugen på att investera i fastigheter i Berlin. Då visste jag inte hur jag enkelt skulle komma åt Berlins fastighetsmarknad som passiv investerare så det föll i glömska.

För ett par månader sedan fick jag höra talas om Deutsche Wohnen i en podd och intresset väcktes till liv. Numera kan man handla tyska aktier via Avanza lika lätt som svenska eller amerikanska. Kursen stod då i ca 42 EUR. Jag lade in aktien i en bevakningslista.


Avanza har courtagfritt på bl a tyska aktier idag. Jag kollade kursen, som nu låg på 40,82 EUR så jag slog till på 200 aktier i Deutsche Wohnen.

Jag slapp måhända courtage, men valutaväxlingsavgiften på 0,25% blir ca 216 kr.

Berlins bostadsmarknad

Berlin är en av Europas stora huvudstäder och på senare år har staden blivit väldigt populär. Det har tidigare funnits ganska gott om bostäder i staden sedan murens fall och priserna är därför låga med storstadsmått mätt. Stadens snabba befolkningstillväxt har dock gjort att uthyrningsgraden är uppe i 98%. Min tanke är att på sikt finns det ingen anledning till att bostäder i Berlin ska kosta mindre än i Paris eller London eller åtminstone lika mycket som i andra tyska storstäder. Så trots att priserna stigit snabbt de senaste åren så tror jag att bostäder i Berlin kommer fortsätta stiga snabbare i pris.

Deutsche Wohnen

Bolagsspecifika fakta jag använt i följande stycken har jag hämtat från företagets eget presentationsmateriel om ej annat anges.

Deutsche Wohnen har 163,000 bostäder varav 115,000 i Berlin. Bolaget har också 12,000 platser i äldreboenden/vårdhem. Fastighetsvärdet är ca 21 miljarder euro. Bolaget siktar på en låg belåning, 35-40% av fastighetsvärdet och de har därför hög kreditrating, A-/A3. Det gör bolaget väldigt stabilt och ger låga finansieringskostnader. Nackdelen är det hävstången vid prisuppgångar blir låg, bara drygt 1,5. Som jämförelse blir hävstången 2 vid 50% belåning vilket är vanligt i svenska fastighetsbolag.


Vad finns på minussidan? Ett stort minus är bolagets värdering. Enligt börsdata är bolaget värderat till 1,4 ggr det bokförda värdet.
Ett annat är den låga utdelningen. Bolagets utdelningspolicy är att 65% av det fria kassaflödet ska delas ut till aktieägarna. Föreslagen utdelning är 0,86 EUR/aktie mot 0,80 förra året. Det ger en direktavkastnin på 2,11%. En starkt bidragande orsak till den låga utdelningen är att hyreshöjningarna släpar i beståndet till följd av hyresprislagar. Det finns latenta hyreshöjningar på 37% som kan realiseras i takt med att bostäderna omsätts till nya hyresgäster. Jag räknar med att det kommer ta lång tid för hyrorna i Deutsche Wohnens bestånd att komma ikapp.




Jag tänker att det här är en aktie att lägga i byrålådan i 20 år.

Vad tror du om  Deutsche Wohnen och Berlins bostadsmarknad?