För knappt två månader sedan noterades den
baltiska börshandlade fonden Baltic Horizon på
stockholmsbörsen. Fonden investerar i fastigheter i de baltiska
huvudstäderna inom kontor och handel. Kontorsgästerna är
till stor del svenska och multinationella företag, såsom
SEB, G4S och Swedbank. Intresset vid introduktionen var svalt –
i den emission som hölls i samband med introduktionen tecknades
endast 15 miljoner av de 37-59 miljoner andelar som erbjöds.
Kursen sjönk snabbt från introduktionskursen, tillika
NAV-kursen, på EUR 1.3456 (Avanza och Nordnet angav 13:70 SEK),
ner till ca 12 SEK och ligger nu ännu något lägre.
Fonden har som mål att hålla en belåningsgrad på
50% och delar ut 80% av det fria kassaflödet kvartalsvis.
Utdelningen i februari 2017 var på 2,4 eurocent, eller 0:23
SEK, per andel. Det ger en direktavkastning på 8%. Närmast
jämförbara papper är högutdelande fastighetsbolag
som Saltängen, Kallebäck, Delarka, Link Prop eller
Bonäsudden. Eller preffar såsom Akelius, Klövern
Pref, Amasten Pref, Corem Pref. Fördelen jämfört med
de svenska högutdelarna är att Baltic Horizon har 8
fastigheter (9 st från 31 mars 2017) medan de svenska
högutdelarna ofta bara har en. Fördelen jämfört
med Preferensaktierna är att andelarna är fulla ägarandelar
vilket innebär att framtida hyreshöjningar leder till höjd
utdelning. Man får också en exponering mot Euron (de
baltiska staterna använder Euro) och mot Euroräntan.
Valutaexponeringen kan slå åt båda hållen.
Min uppfattning är att kronan på sikt borde stärkas
något mot Euron vilket i så fall vore negativt för
kursen på Baltic Horizon mätt i SEK. Å andra sidan
är direktavkastningen på fastigheter högre än i
Sverige. Jag tror inte man ska räkna med några större
kursrörelser uppåt de närmaste åren, men även
om kursen står stilla så är direktavkastningen så
pass hög att jag tycker att om man är långsiktig så
kan man gott lägga en liten del av sina fastighetspengar i
högutdelaren Baltic Horizon. Idag kom en NAV-uppdatering och
fondvärdet i januari var (1,3516 euro/andel * 9:45 Euro/SEK =)
12:77 SEK/andel enligt IFRS (försiktighetsprincipen) och (1,489
euro/andel =) 14:07 SEK/andel enligt branschorganisationen EPRA:s
värderingsmodell. Senast betalt var idag 11:73 SEK/andel. Det
innebär att substansrabatten är 8% (eller nästan 17%
för de som hellre använder EPRAs värderingsmodell).
Jag äger andelar i Baltic Horizon.
Ett annat bolag som är intressant är East Capital
Explorer (ECEX). Bolaget har tidigare haft ett väldigt dyrt
förvaltningsavtal som gjorde att bolaget egentligen fungerade
som vinstgenerator åt förvaltningsbolaget. ECEX har sagt
upp avtalet och sköter numera förvaltningen i egen regi.
Det som gör ECEX intressant är att det är i omstöpning
från att till största delen investera i börsnoterade
aktier nu flyttar över en allt större del av sitt kapital
till fastigheter, samt i onoterade och noterade bolag i Baltikum,
Ryssland och på Balkan. Det gör att ECEX är ganska
lik Baltic Horizon, eller kanske som en blandning mellan en
östeuropafond och Baltic Horizon. Substansrabatten är ca
22% (Beräknad med NAV 9,67 euro/aktie vid årsskiftet,
dagens eurokurs 9,45 och dagens aktiekurs 71 kr). Bolaget gör
löpande återköp av egna aktier i syfte att minska
substansrabatten. Fördelen är att substansvärde/aktie
ökar för kvarvarande aktier. Nackdelen är att den fria
floaten minskar; om bolaget fortsätter dammsuga marknaden finns
det risk att aktien blir illikvid längre fram. Jag tycker aktien
ser intressant ut i ett kort-medellångt tidsperspektiv. Den nya
strukturen är för ung för att man ska kunna sia på
lång sikt. Om man köper bör man följa upp
bolaget och dess marknad löpande. Jag äger aktier i ECEX.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar