Kommentar till Oscar Properties Q3

Oscar Properties rapporterade ett rörelseresultat på 96,4 Mkr och ett resultat i Q3 per stamaktie på 2,11 kr efter skatt och utdelning på preferensaktier. I kvartalet såldes 22 bostäder jämfört med 70 förra året.

Aktien har tagit mycket stryk med hänvisning till nedgången i försäljning och att marknaden i princip tagit tvärstopp under oktober. Patricia Hedelius på SvD varnade för balansräkningen och att stora lån går ut under 2018. En podd kallade Oscar Properties "Oscar Gå-i-putten-tis".

Låt oss titta på farhågorna lite mer i detalj:

Marknad och försäljning har tagit tvärstopp


Det stämmer. Nyförsäljningen har tagit tvärstopp för Oscar Properties. På kort sikt är det inget stort problem, men håller det i sig under en längre tid så blir det förödande. Orsaken är att marknaden har stannat upp även för begagnade bostäder och priserna har fallit tillbaka något. Tänkbara köpare till nybyggda lägenheter bor oftast redan i ett ägt boende och kan sällan sälja sitt befintliga boende förrän några månader innan tillträdet. Från det att de skriver på sitter de alltså med dubbla bostäder och därmed dubbel marknadsrisk. Det är fullt förståeligt att köparna blir försiktiga om det ser ut som att marknaden kan komma att gå ner. När de nya lägenheterna är färdigbyggda så försvinner överlappet och de blir säljbara även i en svagare marknad förutsatt att säljaren är villig att anpassa priset efter marknaden. Här ligger Oscar Properties sämre till än andra fastighetsutvecklare eftersom de har en hög prispremie på sin nyproduktion.

Pga marknadsläget har bolaget skjutit på produktionsstarten av Unité i Norra Djurgårdsstaden (46 bostäder) och  Cykelfabriken i Uppsala (103 bostäder).

En stabilt neutral eller stigande marknad behövs för att försäljningen ska ta fart igen.

Balansräkningen och lånens förfallotider

Bolaget har ett eget kapital på 1728 Mkr och lån på 3728 Mkr varav 2915 Mkr är räntebärande. Genomsnittlig räntebindningstid är 1,7 år. 1326 Mkr av lånen förfaller redan under 2018. Men det är ingen slump. Bolaget har självfallet anpassat löptiderna efter sina projekt. Av 1116 bostäder i produktion så ska 726 sålda bostäder och 45 i slutet av september ännu ej sålda bostäder färdigställas. Färdigställda sålda bostäder innebär erläggande av betalning. Bolaget har därmed betydande inflöden under 2018, och om inga nya projekt startas kommer balansräkning och skulder att sjunka betydligt. Fram till dess så är det dock fortsatt stora utflöden för pågående byggnation.

Bolaget har ännu inte tillträtt en av sina förvaltningsfastigheter med en köpeskilling på 700 Mkr.
Bolaget planerar att sälja en av sina kommersiella fastigheter, Uppfinnaren 1 på Östermalm, med en  yta på 16060 kvm. Fastigheten köptes för 650 Mkr från Vasakronan 2015. Hyran för största hyresgästen PRV höjdes från 29 Mkr/år till 40 Mkr/år i årets omförhandling. Fastigheten står antagligen för stora delar av de uppskrivningar som gjorts i år. Jag räknar med att marknadsvärdet idag är minst 850 Mkr.

Bolaget har också meddelat att de sålt av vissa projektfastigheter, Murmästaren 3 i juli för 150 Mkr och Biografen Penthouses i oktober för 125 Mkr. En lägre framtida byggnadstakt skulle innebära att bolaget kan sälja av ytterligare projektfastigheter om det skulle behövas.

Jag tycker det ser ut som att bolaget hanterar både likviditet och balansräkning. De bör därför även framöver kunna finansiera sig till en rimlig ränta.

Successiv vinstavräkning

Jag har också läst på lite mer om successiv vinstavräkning. Successiv vinstavräkning innebär att de räknar in vinst på sålda bostäder i förhållande till hur mycket av produktionskostnaderna som tagits. Om vinstpåslaget är 30% och 80% av bostäderna är sålda i ett projekt så betyder det att för varje 100 Mkr som arbetats upp så räknar de hem 24 Mkr i vinst i resultaträkningen (100 Mkr * 30 % * 80 %).
I min förhandsberäkning trodde jag något annat, men resultatet blev då orimligt högt, så jag justerade ner det för att bättre matcha bolagets egen prognos.

Min slutsats

Personligen tycker jag marknadens initiala reaktion var överdrivet kritisk. Jag passade därför på att öka mitt innehav genom att köpa 3000 stamaktier för 34,7 kr/aktie och 480 preferensaktier för 207 kr/aktie. Det har kommit en upprekyl, men jag räknar med att kursen kommer att vara turbulent en tid. Framtiden får utvisa om mitt fyndköp var rätt.