Inför Oscar Properties Q3

På fredag kommer Oscar Properties delårsrapport för Q3. Den senaste tiden har det talats mycket om att det är tvärstopp i försäljningen och kursen har slaktats på börsen. Igår kväll kom dessutom en vinstvarning där resultatprognosen skrivs ner med 100 Mkr. Den uppdaterade prognosen säger att rörelseresultatet väntas överstiga 400 Mkr innan värdeförändringar i  förvaltningsfastigheter. Efter Q2 var det resultatatet 261 Mkr, Q3+Q4 väntas bidra med över 139 Mkr.

Marknaden har gått hårt åt alla bostadsutvecklare, men Oscar Properties ligger i strykklass. Innan vinstvarningen såg det ut så här de senaste tre månaderna:

Quartiers	-47,44
Oscar Properties	-42,84
Alm	-37,36
Tobin	-34,22
Prime Living	-27,01
SSM	-26,86
JM	-22,53
Magnolia	-20,29
Bonava B	-16,68
Besqab	-16,01

Lägger man till dagens nedgång på 10,4% så summerar nedgången till 48,07% på 3 månader. Marknaden verkar ha sänkt sina förväntningar på Oscar Properties rejält!

Vad kan vi vänta oss av rapporten? Tittar man på de pressmeddelanden som kommit så framkommer följande händelser under Q3:

• Sålt Murmästaren 3 med 23 Mkr i vinst. Vinsten togs dock med redan i Q2, så resultateffekten i Q3 blir 0. 

• Byggstart Helix, dvs torn två av projektet Norra Tornen. Byggstart betyder att alla sålda lägenheter resultatavräknas. Vid utgången av Q2 var 51 av 137 lägenheter sålda. Tillkommer gör de som sålts under Q3. I förra veckan låg 67 lägenheter i Helix ute till försäljning vilket gör att totala antalet sålda inte kan överstiga 70. Jag höftar antalet som resultatavräknas i Q3 till 65 st. Jag antar vidare att rörelseresultatet per lägenhet är 3 Mkr. Det ger en resultateffekt på 195 Mkr. Notera att osäkerheten i denna siffra är relativt stor.

• Förvaltningsresultat från förvaltningsfastigheter 12 Mkr. Antagande:samma som Q2.
• Central administration -19 Mkr. Antagande:samma som Q2.
• Jag antar vidare att det inte finns några ytterligare resultatpåverkande poster. Bolaget har dock flaggat för högre byggkostnader än beräknat. 

Vi har också följande kända händelser för Q4 att ta hänsyn till:

• Försäljning av Biografen Penthouses med en resultateffekt på 50 Mkr.

Det ger ett rörelseresultat på 188 Mkr för Q3 med mina antaganden. Q4 måste då bidra med -49 Mkr eller bättre rörelseresultat för att nå målet. Med tanke på att det ligger en reavinst på 50 Mkr i Q4, så är det rimligt att anta att fördyring av byggen drar ner rörelseresultatet i Q3 till ca 110 Mkr.
Min bedömning är att rörelseresultatet för Q3 blir 110 Mkr.

Jag har också roat mig med att bedöma bolagets försäljning genom att titta på antalet bostäder som ligger ute till försäljning (drygt 200 st). Enligt mina beräkningar har bolaget sålt 2 lgh under perioden 5-11 oktober, exkl Cykelfabriken i Uppsala som lades ut under perioden. Under perioden 11-20 oktober ser det ut som att de har sålt 1 lgh men att 4 tidigare sålda lgh har lämnats tillbaka (två av dessa är osäkra - de skulle även kunna vara osålda lägenheter som släppts till försäljning). Nettoförsäljningen under perioden 5-20 oktober är m.a.o negligerbar, med en brasklapp för försäljningen i Uppsala. Medias bild att försäljningen står still är därmed korrekt enligt vad jag kan se.